Kako osmišljeni javni prostor i urbanizam u gradovima utječu na cijenu nekretnina?
Oni koji se ne bave nekretninama, a recimo nešto ipak znaju o njima, vrlo rado će istaknuti poznatu devizu anglosaksonskih trgovaca nekretninama. Postavit će Vam pitanje “Koje su 3 najvažnije stvari kod nekretnine?“
Odgovor je sljedeći: lokacija, lokacija i lokacija. Nama koji se bavimo nekretninama se naravno odmah digne kosa na glavi kada čujemo tu rečenicu. Ne samo zato, jer smo je tako izlizanu čuli tisuću puta, već i zato jer je to naravno površno shvaćanje cijelog nekretninskog tržišta.
Što je zapravo dobra lokacija nekretnine? Na obali bi to valjda bile pozicije uz more. U Zagrebu i drugim kontinentalnim gradovima blizina glavnih trgova ili možda neki zeleni rezidencijalni dio s lijepim širokim ulicama ili pogledom na grad. Nekome je dobra lokacija ona koja je blizu škole ili vrtića, nekome je dobra jer mu je blizu posao na koji može doći pješice bez paljenja auta.
Zadnjih dana je objavljeno puno tekstova u medijima o budućim stambenim i poslovnim projektima koji će se izgraditi na određenim gradskim lokacijama. Mijenjali bi se cijeli kvartovi, povlačile ulice i to uglavnom na štetu javnog i zelenog.
Jesmo li dovoljno raspravljali o stvarima koje će ostati iza nas vjerojatno 100 i više godina? Koliko zaista promišljamo o razvoju grada i što ćemo ostaviti našim potomcima? Hoće li se skupljati na nekom novom Zrinjevcu ili Cvjetnom trgu ili ćemo ostati na onom što je stvoreno još u 19 stoljeću?
Početkom 2000-tih, kad su banke počele lakše odobravati kredite za kupnju nekretnina i to po nižim kamatnim stopama nego što smo navikli, investicijski nekretninski boom je započeo. U Zagrebu se tih godina stvorio trend takozvanog života na sjeveru. Idila života u zelenilu u Podsljemenskoj zoni. Život u stanovima u „urbanim vilama.“
Stan je skupo plaćen, cijela obitelj se preselila na sjever. Suprug je otišao raditi, a supruga je uzela dijete i kolica ne bi li se prošetala zelenim perivojima, ali se iznenadila. Nigdje perivoja, nigdje parka, a niti puta do obećanog zelenila. Pa dobro bar da protegne noge, ali na cesti nema niti pješačkog trotoara. Pješak nema gdje hodati, osim cestom, a mama s kolicima prinuđena je ostati doma. Ne znam što je poslije bilo s njima.
Zgrade su se gradile, a zanemarivao se javni prostor. Ako formirate novu ulicu zar nismo zaslužili trotoar za pješake, jedan zeleni pojas, zašto ne i drvored, pa onda tek kolnik? Unatoč svemu, investitor želi biti tik uz cestu, a na katu su mu se lođe još nagnule nad tom istom cestom. Sve za kvadrat više. Sitni interes pojedinca ostavlja štetu koju ne možete popraviti narednih 70
godina.
Kada je nastupila kriza 2008 godine, cjenovno je najviše stradao upravo taj obećani „zeleni sjever Zagreba“ i to zbog svih navedenih razloga.
Planiranje i urbanizam su iznimno važni. Možete imati najljepšu kuću na svijetu, ali to neće puno vrijediti ako se nalazi u loše isplaniranoj ulici.
Zamislite samo da premjestite Gaudijevu Casu Milu iz jedne od najljepših ulica na svijetu „Paseig de Gracia” u Barceloni, u jedno novoformirano konfuzno novo naselje poput Vrbika u Zagrebu ili dijelove preizgrađene zagrebačke Trešnjevke, Splitskog Kmana ili betonizirane Makarske. Uvjeravam vas ta kuća ne bi bila tako lijepa, ako bi je od gužve u prostoru uopće mogli i zamijetiti.
Najvrijednije nekretnine u cijelom svijetu, pa i u našim gradovima su nekretnine koje se nalaze na rubu zelenih zona s velikim javnim prostorima. Tako je u New Yorku, tako je i u Zagrebu. Stanovi koji gledaju na Central park u New Yorku ili oni koji gledaju na Zrinjevac su uistinu najvrijedniji. To isto vrijedi i za stanove koji se nalaze na trgovima, a trgovi nisu ništa drugo nego veliki javni prostor predviđen za okupljanje građana.
Koje gradove danas smatramo lijepima? Upravo one koji su dobro isplanirani. Zagreb zbog Lenucijeve potkove. Zbog parkova, drvoreda, zgrada poredanih u skladnom nizu ispred kojih se možete uvijek prošetati. I tako je već više od 100 godina. Takozvani Zeleni val isplaniran je i izgrađen prije više od 100 godina, s pješačkim trotoarima i drvoredima. „Zeleni val“ i danas propusti više prometa nego većina novosagrađenih gradskih prometnica. Tu prolaze auti i bicikli i novi električni romobili, te što je najvažnije, i pješaci.
U cilju da ljudi u Parizu dođu do zraka i da se smanji rizik od zaraznih bolesti, polovinom 19 stoljeća urbanist Georges Haussmann je zamilsio novi Pariz, s puno javnog prostora. Projektirao je široke avenije i trgove, ulice koje se sijeku pod pravim kutom. Zgrade su se gradile u istom građevinskom pravcu i iste visine. Sada su sve vrijedne građevine u Parizu došle do izražaja. Zato je Pariz toliko lijep. To isto su napravili urbanisti Barcelone i Madrida. Primijetit ćete ako ste bili u Barceloni da su na svakom raskršću u Barceloni na području zvanom Eixample, na kojem se susreću predivne avenije s drvoredima, kutovi zgrada odrezani. Na taj način je svako raskršće postalo zapravo predivan trg. U korist javnog, a na štetu privatnog. Možete li uopće zamisliti koliko vrijedi stan na takvom jednom trgu u Barceloni?
U Zagrebu smo izgradili nakon dugo vremena jedan javni kulturni objekt, Muzej suvremene umjetnosti na lijepoj dominantnoj poziciji na raskršću dvije avenije. Odmah nakon toga kraj muzeja je izgrađena stambena zgrada koja je bitno viša od muzeja i koja je bliža aveniji nego muzej. Na taj je način muzej učinila bitno manje vidljivom zgradom.
Svijest o potrebi javnog prostora i očuvanju istoga treba usaditi u glave građana. Ako već i nemaju razumijevanja za opće dobro, moraju shvatiti da će im njihovi gradovi biti manje atraktivni i da će im njihove nekretnine biti manje vrijedne. Promislite samo jednom, ako ćete bespravno graditi, ako će Vam objekti bit tik do prometnice pa tako da žena s kolicima iz prvog dijela priče ne može proći, a još Vam je objekt i kat i pol viši od drugih objekata u ulici - što ćete reći potomcima? Što im zapravo ostavljate? Neuređeni grad i neuređene ulice u kojima će vaši nasljednici nekako morati živjeti. Na kraju svima je jasno da će trajnom devastacijom prostora i pretjeranom izgradnjom nekretnine u takvom prostoru manje vrijediti. To više neće biti dobra lokacija.
Što će se dogoditi s obalom i s plažama koje se trajno devastiraju? Najavljuju se razne koncesije na Braču i drugim otocima. Rade se mulovi kako god nekom padne napamet. Obala koju smo uspjeli sačuvati tijekom socijalizma koja je javna i dostupna baš svima, prestat će biti javni prostor.
Postoje 2 načina kako nastaju dobre lokacije. Jedan nam je dala priroda, tako što nam je podarila primjerice obalu. Sve ostale dobre lokacije stvara čovjek. Ukoliko nećemo kvalitetno planirati i promišljati o prostoru koji je oko nas, ne samo da nećemo stvoriti nove vrijednosti, već ćemo uništiti i one koje nam je dala priroda, ali i one koji su planirali i gradili pametni ljudi prije nas.
Burza nekretnina/Dubravko Ranilović
