Samo u Londonu, Oslu, Ženevi i Zurichu skuplje nego u Zagrebu

Među najvažnijim planiranim projektima logističkih centara su Logistički park Jastrebarsko, treća faza logističkog centra Alca u Svetoj Heleni, druga faza Zagreb Business Parka u Svetoj Nedelji, Logistički centar MiklavIje u općini Matulji te Konzumov Logističko-distributivni centar u općini Dugopolje.

Nema započetih građevinskih radova na dosad najavljenim projektima logističkih centara, ali mnogo se radi na pripremi zemljišta i prikupljanju tehničke dokumentacije, rekao nam je Benjanino Franić, stariji savjetnik i voditelj Odjela industrijskih i logističkih nekretnina u zagrebačkom uredu Colliers Internationala. U Hrvatskoj, kazao je, nedostaje logističkog prostora, osobito kvalitetnog, a planirane investicije su ili zastavljene ili odgođene.

U Zagrebačkoj županiji ima oko 680.000 četvornih metara skladišnih i logističkih nekretnina, ali riječ je uglavnom o nekretninama koje su građene isključivo za vlastite potrebe. Samo manji dio toga prostora sagrađen je ili adaptiran za potrebe komercijalizacije, odnosno davanja u zakup, a to su, među ostalim, Alca, Trius, Logistički Park Zagreb i M San Rugvica, rekao je Franić.

Postojeći logistički centri i novi najavljeni projekti ispunjavaju sve moderne norme skladišnih prostora pa nema razlike u kvaliteti naših i stranih skladišnih prostora, rekao je stariji savjetnik Colliersa. To, međutim, ne možemo reći za cijene zakupa jer jednostavnom usporedbom lako možemo zaključiti da je zakup skladišta u europskim zemljama puno jeftiniji.

Franić kaže kako je to posljedica velikih davanja u Hrvatskoj, počevši od akvizicije zemljišta, komunalnih naknada, dugih rokova dobivanja potrebnih dozvola, dugih rokova realizacije logističkih projekata, skupljih bankarskih kredita, itd. Upozorio je da sve to usporava razvoj logistike, a time i cijeloga gospodarstva. Trenutačno su logistički centri u Hrvatskoj vrlo dobro popunjeni, što je ujedno razlog planiranja gradnje novih, odnosno realizacije druge ili treće faze uređenja postojećih.

Zakup skladišnog prostora (visine 6 do 10 metara i sagrađenih nakon 1990.) od svih tranzicijskih zemalja najskuplji je u Zagrebu i iznosi 8 eura po kvadratu na mjesec. Beograd i Sofija imaju cijenu od 6 eura, kao i Beč. Znatno nižu cijenu imaju Prag (4,4 eura), Budimpešta (4,2 eura) i Bratislava (3,8 eura) jer je u tim zemljama razvijenija proizvodnja i samim time privukle su brže investitore u logističke objekte nego što su to uradile zemlje zapadnog Balkana.

Visina najma kvalitetnih ureda u Zagrebu, pa i Beogradu i Sofiji, u odnosu na cijenu u Beču i Rimu otkriva nerazvijenost tog tržišta u našoj regiji. Skuplja skladišta nego u Zagrebu i Beogradu samo su u Londonu, Oslu, Ženevi, Zurichu te eventualno u Moskvi i Kijevu, a cijenom su jednaki Madridu, Barceloni ili Helsinkiju, rekao je Franjić.

Od planiranih projekata gradnje logističkih centara kao najvažnije Franić izdvaja Logistički park Jastrebarsko (60.000 m2), gradnju treće faze logističkog centra Alca u Svetoj Heleni te drugu fazu Zagreb Business Parka u Svetoj Nedelji (43.000 m2). Na riječkom području najavljena je gradnja Logističkog centra Miklavlje u općini Matulji na 250 hektara.

Na splitskom području, u općini Dugopolje, Konzum gradi Logističko-distributivni centar površine oko 81.000 m2, a iz njega će se opskrbljivati Agrokorovi trgovački centri u srednjoj i južnoj Dalmaciji.

Od Siniše Dadića, starijeg konzultanta u zagrebačkom uredu King Sturgea, doznajemo da će uskoro početi gradnja druge faze Logističkog parka Zagreb, odnosno objekta 3 ukupne površine 32.000 kvadrata za poznatog zakupca. Kazao je i kako se planira početak gradnje prve faze Logističkog centra Jastrebarsko ukupne površine 66.000 kvadrata te novog projekta Immorenta, drugog po redu takvog u nas.

Dadić je podsjetio na to kako je tržište logističkih nekretnina najnerazvijenije tržište nekretnina u Hrvatskoj, a po količini i kvaliteti prostora koji se nudi zaostajemo za Mađarskom, Rumunjskom, Češkom i osobito Poljskom, koja je u relativno kratkom roku postala treća zemlja u Europi po broju i površini modernih logističkih centara i nalazi se odmah iza Velike Britanije i Španjolske.

Riječ je o tržištima puno većim od hrvatskog, ali i manje tranzicijske zemlje mnogo su bogatije takvim objektima, istaknuo je Dadić. Podsjetio je da je oko 400.000 četvornih metara skladišta sagrađeno 70-ih i 80-ih godina prošloga stoljeća, od čega je oko 140.000 kvadrata manjih skladišnih prostora dobiveno prenamjenom starih tvornica. Prema analizi CB Richard Ellisa, u Hrvatskoj je prošle godine ponuđeno vrlo malo novih logističkih prostora, većina je prostora popunjena, a tržište je bilo stabilno. Najveći dio gospodarske aktivnosti u Hrvatskoj čini trgovina, pa su upravo trgovačke tvrtke najviše tražile nova skladišta.

Dva strana prehrambena trgovačka lanca zakupila su na dulje 54.000 četvornih metara skladišta u Logističkom parku Zagreb. Alca je prošle godine proširila svoj prostor u Svetoj Heleni za dodatnih 17.000 kvadrata, od kojih je većinu zakupio Metro Cash & Carry. Najveći hrvatski trgovački lanac Konzum završio je lani svoj logistički centar na 34,5 tisuća kvadrata.

Hrvatskoj nedostaje još mnogo skladišnih, odnosno logističkih prostora pa austrijski Immorent, zajedno s hrvatskim partnerom, planira u Jastrebarskom graditi logistički centar površine 70.000 kvadrata. Najveći hrvatski investicijski fond Quaestus kupio je nekoliko stotina tisuća četvornih metara zemljišta u Klinča Selu, gdje je planirana gradnja logističkog prostora od čak 200.000 kvadrata.

Nijedan od projekata još nije započet i teško je predvidjeti kada će se realizirati, ocjenjuju u CB Richard Ellisu. Zbog ograničene ponude logističkih prostora, cijena najma kvalitetnog prostora i dalje je vrlo visoka pa je Zagreb, s najmom od 6 eura po kvadratu na mjesec, najskuplji u regiji. Osim nedostatka logističkih prostora, cijenu visokom drže i skupo zemljište te državne naknade i porezi.

Tržište srednje Europe
Koliko je razvijeno tržište industrijskih nekretnina u srednjoeuropskim gradovima, pokazuje i podatak da Budimpešta ima 1.543.500 kvadrata modernih industrijskih prostora u odnosu na zagrebačkih oko 600.000. U Budimpešti je lani, unatoč krizi i smanjenju potražnje, sagrađeno 170.000 kvadrata logističkog prostora, što je 37 posto manje nego rekordne 2008. godine. U Budimpešti je 2008. godine dostignut vrhunac razvoja industrijskih nekretnina, a posljedica globalne ekonomske krize bilo je slabljenje tržišta prošle godine s prvim znacima oporavka u zadnjem kvartalu 2009. godine.

U zadnjem kvartalu 2009. potražnja za novim prostorima dostigla je 184.200 kvadrata i bila je najveća ikada zabilježena, lako je prošle godine kriza jako utjecala na Mađarsku, obnovljen je zakup 70 posto industrijskih nekretnina. Nepopunjenost logističkog prostora u Budimpešti na kraju prošle godine iznosila je 22 posto, a cijena najma kvadrata na mjesec između 3,0 i 5,5 eura.

Kriza je u Slovačkoj utjecala na smanjenje gradnje logističkih centara i lani je sagrađeno samo 99.579 kvadrata, što je čak 62 posto manje u odnosu na 2008. godinu. Popunjenost prostora smanjena je prošle godine u odnosu na 2008. čak 57 posto. U zadnjem kvartalu prošle godine sagrađen je samo jedan novi objekt površine 2800 kvadrata, a neizvjesna je gradnja Area Breatera, velikog projekta u Bratislavi.

Ukupan suvremeni logistički prostor u Slovačkoj iznosi 1.015.345 kvadrata, a od toga je 87 posto u Bratislavi i njezinoj bližoj okolici. Najam kvadrata logističkog prostora u Slovačkoj je od 3 do 4,5 eura za mjesec. U češkom gospodarstvu, koje se pokazalo poprilično otporno na globalnu krizu, najam kvadrata logističkog prostora mjesec stoji od 3 do 5 eura.

Na godišnjoj razini gradnja novih logističkih prostora lani je smanjena čak 84 posto. Godišnje se 2006., 2007. i 2008. u Češkoj gradilo 549.000 novih kvadrata logističkih prostora, a prošle je godine prosjek bio samo 83.000 kvadrata. Ukupna površina logističkih prostora u Češkoj iznosi 3.311.000 četvornih metara.

Business.hr, 8.3.2010.