CB Richard Ellis: Zaostajete jer vam vlada nije htjela priznati krizu

 Arn Willems, partner u američkom CB Richard Ellisu, vodećoj svjetskoj nekretninskoj kompaniji, za Business.hr komentirao je stanje na hrvatskom tržištu nekretnina.

Njegov komentar nekretninskog tržišta prenosimo u cijelosti:
Hrvatska zaostaje za mnogim drugim zemljama kada je u pitanju oporavak od recesije koja je uslijedila nakon kolapsa investicijske banke Lehman Brothers 2008. godine. Postoji nekoliko razloga za to, a jedan je i činjenica da je hrvatskoj Vladi, kao i mnogim privatnim tvrtkama aktivnim na hrvatskom tržištu, trebalo više vremena nego mnogim drugim zemljama da priznaju da je Hrvatska također pogođena krizom te, što je možda i važniji razlog, činjenica da je uz globalnu krizu, Hrvatska proživljavala i vlastitu krizu.
Ako pogledamo sektor uredskih nekretnina, sa sigurnošću se može reći da je u Zagrebu to tržište bilo zdravo tijekom ranih recesijskih dana. Razlog tome je to što je u vrijeme recesije postotak praznih uredskih prostora bio vrlo nizak te nije bilo novih projekata u realizaciji. Moglo bi se reći da se tržište uredskih prostora "zamrznulo" u trenutku kada je bilo veoma snažno. Međutim, u proteklih šest do devet mjeseci počelo je "odmrzavanje" i počelo se pokazivati pravo stanje. Mnogi zakupnici napuštaju svoje prostorije po isteku ugovora o zakupu. Oni koji ostaju u svojim prostorima nastoje postići povoljnije nove ugovore s nižom zakupninom, što mnogi zakupodavci, svjesni situacije, i prihvaćaju.
Ukratko, potražnja uredskih prostora ostala je niska, slobodnih prostora je sve više, novi projekti su u realizaciji, a zakupnine se smanjuju. To svakako nije lijepa slika, no uz oprezan optimističan pogled situacija na tržištu i nije toliko loša. Vrlo je vjerojatno da će u idućih 12 do 24 mjeseca potražnja uredskih prostora porasti, premda to ovisi o brzini oporavka hrvatskog gospodarstva, kao i o pristupu EU.
Premda je kriza povećala postotak praznih ureda, on je još uvijek relativno nizak. Kada se poveća potražnja, slobodni prostori bit će ponovno okupirani. S obzirom na postojeće stanje na tržištu, moguće je da se pokrenu jedan ili dva nova projekta uredskih prostora u sljedećih 12 mjeseci, iako će većina investitora čekati ishod razvoja postojećih projekata kao što su Green Gold, Sky Office i Autohrvatska. Za vrijeme recesije nije bilo toliko projekata u izgradnji uredskih prostora, dok to nije bio slučaj i za trgovačke prostore.
Tijekom 2008. i 2009. godine, netom prije recesije, nekoliko je trgovačkih projekta dostiglo tzv. točku bez povratka. Iako neki projekti nisu nastavili s realizacijom, mnogi ipak jesu te smo tako dobili nekoliko stotina tisuća četvornih metara novih prodajnih prostora na tržištu u posljednje dvije godine. Neki od projekata su visokih standarda i preživjet će na tržištu, dok oni manje kvalitetniji imaju upitnu sudbinu. Novi izgrađeni prostori dodatno su pooštrili konkurenciju ranije sagrađenim trgovačkim centrima.
Ovdje dolazimo do problematike kvalitete - ne samo kvalitete izgradnje nego i kvalitete koncepta trgovačkog centra, dostupnosti, vidljivosti, zakupnika te ostalih karakteristika o kojima ovisi njihova dugoročna isplativost. Nažalost, na brzorastućem tržištu faktor kvalitete se ne uzima dovoljno u obzir. Na takvom tržištu, kakvo je bilo prije recesije, investitori nisu radili dovoljno dobre analiza tržišta, banke nisu napravile odgovarajuću analizu rizika projekta prije odobravanja financiranja te zakupnici nisu vodili dovoljno računa o svojim interesima prije sklapanja ugovora o zakupu. Uz navedene faktore, danas sve više postaju važni novi kriteriji, što uključuje i tzv. zelenu gradnju.
Tu se ne misli samo na energetsku učinkovitost projekta, koja je naravno jako važna, nego i na materijale od kojih su sagrađeni objekti te elemente utjecaja na okoliš ne samo sada, nego i u budućnosti. Trenutačno postoji nekoliko certifikata zelene gradnje, što uključuje LEED (SAD), BREEAM (Velika Britanija) i DGNB (Njemačka).
Zahvaljujući, u velikoj mjeri, radu Savjeta za zelenu gradnju Hrvatske, investitori, banke i zakupnici sve više postaju svjesni važnosti zelene gradnje i očekuje se da će se broj "zelenih" zgrada znatno povećati u idućih 3 do 5 godina. Može se zaključiti kako je hrvatsko tržište nekretnina pogođeno recesijom, ali možda i ne toliko koliko neke druge zemlje. Važno je za sve one koji aktivno djeluju na hrvatskom tržištu nekretnina znati da je kvaliteta, mnogo više nego ikada prije, presudna za uspješnost nekog projekta te da će kvaliteta uvijek prevladavati bilo da se radi o uredskoj zgradi, prodajnom centru ili stambenoj zgradi.

Business.hr, 1.4.11.