Nepoznati vlasnici nekretnina najveći problem za čiste papire

 Zbog neuređenih zemljišnih knjiga Državna geodetska uprava Hrvatske suočava se, kako nam je rekao njen pomoćnik ravnatelja za katastar Damir Pahić, s tri najveća problema: nepoznati vlasnici nekretnina, nesređeno poljoprivredno zemljište i još neraspodijeljeno društveno vlasništvo.

S konačnim usklađivanjem katastra i zemljišnih knjiga, za što je novi rok 2015., pred Hrvatskom je obveza zaštite privatnog vlasništva kako bi vlasnici bili sigurni u svoje neosporivo vlasništvo.
Pri tome bi upis nekretnine u vlasništvo bio bi brz i jednostavan, olakšao bi se proces kupoprodaje nekretnina, država bi jamčila da su svi podaci iz katastra i zemljišnih knjiga podudaraju sa stvarnim stanjem, provođenje hipotekarnog sustava bio bi brz i jednostavan. Dok država ne jamči sigurnost i valjanost podataka iz svojih zemljišnih knjiga ne može biti niti uvjeta za razvojne procese.
Projekt RRGEOPS
Rješavanje neuređenih zemljišnih knjiga jedno je od uvjeta iz, za Hrvatsku najtežeg, poglavlja 23. Pravosuđe i temeljna prava iz pregovora Hrvatske i Europske komisije za njeno članstvo u EU.
Pahić nam je objasnio da kada je u pitanju pristupanje EU, na području registracije nekretnina ne postoje jedinstvene norme. Ono što svaki sustav registriranja vlasništva treba osigurati je, naglasio je, zaštita stečenih prava i sigurnost u pravnome prometu nekretnina.
Usklađivanje katastra i zemljišnih knjiga dio je opsežnog projekta Restrukturiranje i reprogramiranje geodetsko-prostornog sustava Republike Hrvatske (RRGEOPS). Međutim, unatoč nizu međunarodnih kredita mjerodavne institucije još uvijek nisu uskladili podatke iz katastra i zemljišnih knjiga. Zadnji je kredit od Svjetske banke realiziran u rujnu prošle godine u iznosu od 44 milijuna američkih dolara.
Međutim, prema podacima Ministarstva pravosuđa od prošle godine, u Hrvatskoj je još 12 općina koje imaju preko tisuću neriješenih zemljišno knjižnih predmeta. Ukupno je u tim općinama 63.442 neriješena predmeta odnosno 74,04 posto ukupno neriješenih predmeta u Hrvatskoj.
Od tih 12 općina deset ih je u priobalju i na otocima. Najviše neriješenih predmeta je u Zagrebu čak 16.188. Slijede Split s 7396 neriješenih predmeta, Makarska s 7271, Mali Lošinj s 6901 neriješenim predmetom. Dosta neriješenih predmeta imaju i Solin, Krk, Starigrad, Pag, Omiš, Supetar, Križevci te Opatija.
Problem zemljišta iseljenika
Značajan dio problema neuređenih zemljišnih knjiga u priobalju polazi i od iseljeništva iz tih krajeva. Iz hrvatskog se priobalja zadnjih 150 godina, prema procjenama povjesničara, iselilo nešto malo manje od milijun stanovnika.
Privatno vlasništvo iseljenika cijelo vrijeme od iseljavanja nije se poštivalo. Ni nakon osamostaljenja Hrvatske zemljište iseljenika nije ni zakonodavno, a još manje praktično, zaštićeno. Čak do 2000. godine u hrvatskom zakonodavstvu vlasništvu nije dan potpuni prioritet nad posjedovanjem.
Niz je sumnjivih poslova s tim zemljištem o kojima u posljednje vrijeme izvješćuju mediji. U takve sumnjive poslove umiješano je niz utjecajnih gospodarstvenika, sudaca, javnih dužnosnika, sve do najviše razine državne vlasti.
Naime, zemljište iseljenika naročito od početka druge polovice XX. stoljeća s naglim razvojem turizma višestruko je dobilo na vrijednosti te time postalo poželjan plijen različitih malverzanatima. Gruba procjena sadašnje vrijednosti nekretnina, prije svega zemljišta koja je ostala iza iseljenika je nekoliko milijardi eura.
U Dalmaciji je po općinama na stotine zemljišta koje su nekada napustili mještani koji su iz egzistencijalnih razloga iseljavali druge dijelove Hrvatske te u prekooceanske zemlje, najviše u Južnu Ameriku, SAD, Australiju...
Što se događalo s tim zemljištem u desetljećima nakon iseljavanja njegovih vlasnika nastojali smo doznati od pravnih stručnjaka, dužnosnika mjerodavnih institucija i onih koji su interesno povezani s tim nekretninama.
Najgore u Dalmaciji
Od stjecanja samostalnosti Hrvatske posebno se izdvajaju po materijalnoj vrijednosti slučajevi sumnjivih poslova o vlasništvu zemljišta vezanih za privatizaciju nekadašnjih državnih poduzeća. Nakon njihove privatizacije često je ostajalo nejasno jesu li vlasnici zemljišta koja su ta poduzeća koristila.
Izdvaja se i pojava da se za pojedine započete ili planirane projekte u objedinjavanju zemljišnih parcela u priobalju, kako u nesređenim zemljišnim knjigama vlasnici često poodavno nisu među živima, odvjetnici investitora tražili njihove nasljednike čak i u zemljama Južne Amerike, Australije... Rijetko bi koga pronašli.
Kako bi se projekt nastavio, prema tvrdnjama pojedinih investitora, poput Vicenca Blagajića koji najavljuje projekt Hrvatski san u uvali Tri sestrice kod Dola u blizini Dubrovnika, praksa je da se uplati predujam za zemljište a da se nakon ostavinske rasprave plati ostatak vrijednosti zemljišta. U takvim je slučajevima nejasna pravna procedura.
Najveća zbrka s vlasništvom zemljišta vjerojatno je na Makarskom primorju. Premda su skoro sve općine u Hrvatskoj već digitalizirale zemljišne knjige ili su u završetku tog procesa u Makarskoj je taj posao, kao i u nekoliko drugih priobalnih općina, tek na početku.
U Makarskom se zemljišno knjižnom uredu godinama, kako smo doznali, nisu plombirali spisi, dijelom su bili izmješteni s izgovorom ratne opasnosti (!?), nisu se upisivale hipoteke, plombe su se brisale gumicom...
Te smo informacije htjeli provjeriti u ZK odjelu Općinskog suda u Makarskoj ali nitko od službenika Suda nije bio dostupan za razgovor.
"Točno je da ZK odjel općinskog suda u Makarskoj ima značajan broj neriješenih predmeta, pa je tom sudu odobren prekovremeni rad pod uvjetom da djelatnici u redovnom radnom vremenu ostvare propisanu normu", rekao nam je načelnik Odjela za zemljišne knjige Ministarstva pravosuđa RH Zoran Avramović.
Kako djelatnici ZK odjela u Makarskoj nisu ispunjavali normu iz radnog vremena te time nisu mogli ni prekovremeno raditi s 1. listopadom 2010. digitalno su povezane baze podataka Općinskog suda u Makarskoj sa ZK odjelom u Metkoviću te je time ostvarena mogućnost da zaposlenici ZK odjela u Metkoviću rješavaju predmete iz Makarske.
"Vrlo je vjerojatno da će se u određenom broju slučajeva u zemljišnim knjigama naći osobe koje su nasljednici osoba koje su iselile. Potrebno je pokrenuti određene ostavinske rasprave kako bi nasljednici došli do svoje imovine", objasnio je pomoćnik ravnatelja Državne geodetske uprave za katastar Pahić dodavši kako to ne važi ako je neko zemljište bilo konfiscirano ili nacionalizirano. U takvim slučajevima imovina može vratiti po Zakonu o povratu imovine.
Zagrebački odvjetnik s velikim iskustvom iz područja zemljišno knjižnog prava Jadranko Črnko ustvrdio je da premda bi po hrvatskim postojećim zakonima potomci iseljenika kao nasljednici trebali imati prava na nasljedstvo u praksi to zavisi od slučaja do slučaja.
"Nakon što su mnoga zemljišta dobila na vrijednosti u stvar su uskočili krojači zemljišnih knjiga i katastra, loši zakonodavci i dio sudaca i drugih državnih službenika u sprezi sa sposobnim malverzantima te smo dobili pravni sustav značajne nesigurnosti i parcijalne i različite primjene koji svakog investitora i poduzetnika odbija", rekao je odvjetnik Črnko.
Maćeha iseljenika
Voditeljica Ureda Matice iseljenika u Splitu Branka Bezić-Filipović rekla nam je kako se pitanje tih zemljišta aktualiziralo uglavnom kod prodaja pa se do onih koji su bili nasljednici, a živjeli su u svijetu, nije moglo doći i dobiti potrebni dokumenti.
"Naš je ured tražio te ljude po svijetu, najčešće neuspješno. Uzimala bi se u obzir i pisana izjava konzulata, čak i počasnih, da se ne zna za traženu osobu u određenom gradu gdje se pretpostavljalo da bi mogla živjeti. Što bi dalje bilo, nije mi poznato", rekla nam je Bezić-Filipović dodavši kako su se njoj najviše obraćali potomci iseljenika iz Čilea.
Ispričala nam je i osobni slučaj koji karakterizira jedan model nepoštivanja privatnog vlasništva. "Moji preci, s očeve strane po prezimenu Bezić, dolaze s otoka Šolte. Zadnji koji je rođen na Šolti, bio je moj pradjed Ante Bezić, splitski profesor i arhitekt. On je nakon školovanja u Beču živio u Splitu. Obiteljska zemlja na Šolti nije ga zanimala. Šezdesetih godina prošloga stoljeća otok Šoltu snimili su iz aviona i pozvali stanovništvo a oni su rekli što je čije i tako su se novi vlasnici upisivali kao vlasnici u zemljišne knjige. Prema tom moja obitelj na Šolti više nema ništa. Novi su se ljudi uknjižili kao vlasnici premda nigdje nema objašnjenja kako su stekli pravo na zemlju (kupnjom, darovnicom...) ", ispričala je rekavši kako je sve to doznala kada je aktualizirala stare kopije austrijskog katastra.
"Prije par godina, izvatke iz tog katastra o vlasničkom posjedu mojih predaka odnijela sam odvjetniku. On mi je rekao da je to nemoguće pravno riješiti. Mislim da je nekada u socijalizmu postojalo pravilo da onaj tko ne koristi zemlju, gubi je, a dobije je onaj koji je koristi. U socijalizmu nije bilo pravno definirana razlika između privatnog vlasništva i korištenja", smatra Bezić-Filipović.
Povrat imovine strancima
Kako je usklađivanje katastra i zemljišnih knjiga u suštini političko pitanje ono ima svoje unutrašnje i vanjske utjecaje. Još 2007. godine Vrhovni je sud Republike Hrvatske svojom presudom u slučaju nasljednika brazilske državljanke Zlate Ebenspanger za naknadu zbog zgrade u Radićevoj 35 u Zagrebu otvorio vrata povratu imovine strancima.
Odluka Vrhovnog suda uslijedila je nakon odluke Ustavnog suda RH prema kojemu stranci imaju pravo na povrat nacionalizirane imovine nakon Drugog svjetskog rata, donesenu godinu ranije. Međutim Ministarstvo pravosuđa nije do sada učinilo ništa da se to i ostvari.
Od hrvatske samostalnosti, strani su državljani podnijeli 4211 zahtjeva za povratom oduzete imovine. Samo u Zagrebu stranci traže 421 nekretninu. Nekretnine uglavnom potražuju državljani Austrije, Izraela, SAD-a, Srbije, te Brazila, Venezuele i Argentine. Jasno je kako zahtjevi za povrat imovine neće ostati na tome. Naime, prije nekoliko mjeseci američki State Department je od Zagreba zatražio povrat oduzete imovine u vrijeme Drugog svjetskog rata odnosno iz vremena NDH.
*Tekst je nastao iz projekta istraživačkog novinarstva mreže za poticanje istraživačkog novinarstva u istočnoj i jugoistočnoj Europi i-Scoop koja je pod vodstvom danske nevladine medijske organizacije International Media Support, u suradnji s Danskim udruženjem istraživačkih novinara (FUJ)

Business.hr, 2.5.11.