"Ulaganje u nekretnine isključivo je za strpljive"

 Prije dvije godine u tadašnjih šest fondova za ulaganje u nekretnine svi su bili raspoloženi za komentiranje očekivanja i kretanja na tržištu. Vjerovalo se kako kriza neće znatnije pogoditi nekretninske fondove.

Dvije godine poslije u Hrvatskoj se broj fondova za ulaganje u nekretnine prepolovio, a stanje na tržištu želio je komentirati samo Berislav Matić, voditelj Ureda za odnose s investitorima i javnošću Jadran Investa, koji u portfelju ima fond za nekretnine Jadran kapital.
"Kriza je bila, a u nekim dijelovima svijeta još uvijek jest, mnogo snažnija i dulja od očekivanja. Rezultirala je prekidom gotovo svih investicija, znatnim otpisom imovine u mnogim državama te drugim neželjenim posljedicama. Ovako opako odavno nije bilo", rekao nam je Matić.
"U Hrvatskoj, na sreću, nije bilo veće inflacije, ali su građevinari gotovo prestali raditi jer se građevinska industrija nije pripremila za krizu. Dodatne teškoće stvorila je domaća birokracija petljajući s turističkim zonama, nejasnoćama oko gradnje golfskih terena, nesređenom vlasničkom dokumentacijom i drugim stvarima", smatra Matić, koji je sadašnje stanje u poslovanju nazvao bankocentričnim.
Samo na dulji rok
U budućnosti će mnogo stvari ovisiti o međunarodnih tokovima kapitala, ali i o sposobnosti domaćih sudionika na tržištu. Matić je istaknuo da su dionice fondova za ulaganje u nekretnine na burzi pratile Crobex jer je zbog slabog trgovanja došlo do znatnog diskonta u odnosu na neto vrijednost imovine.
Objasnio je kako je ulaganje u nekretnine isplativo na dulji rok, a s obzirom na kratko vrijeme poslovanja takvih fondova na hrvatskom tržištu, pravi rezultati znat će se tek u budućnosti.
Kad je riječ o poslovanju fondova za ulaganje u nekretnine, kazao je Matić, naša zakonska regulativa ima stotinu mana i jednu veliku prednost - fondovi se nisu mogli zaduživati pa je imovina bez tereta, a u krizi je lakše upravljati takvom imovinom.
Matić smatra da fondovi za ulaganje u nekretnine trebaju još puno učiti, sačuvati likvidnost, pokušati restrukturirati portfelj i ulagati u imovinu koja može najvećim dijelom omogućiti kontinuiran povrat, a manji dio novca osigurati za razvoj projekta ili ga pak uložiti na špekulativnijim tržištima kako bi se dobio aktivan portfelj.
"Ulaganje u nekretnine isključivo je za strpljive, i to uz uvjet da upravljanje fondom bude dobro optimizirano prema riziku", istaknuo je Matić.
Preregistracija fonda
Učka Marjan, najmanji zatvoreni fond za nekretnine u Hrvatskoj, još je krajem 2008. godine, nakon što nije prikupio zakonski propisan iznos imovine, odustao od investiranja u nekretnine i okrenuo se poljoprivredi.
Kako su objasnili iz nekadašnjeg fonda, Hanfa je tada dopuštala kupnju zemljišta i nekretnina samo za špekulativne poslove, a ne i razvojne projekte pa se fond preregistrirao u dioničko društvo za ulaganje u nekretnine i poljoprivredu.
Kao osnovni problem u poslovanju fondovi za nekretnine prije krize isticali su nemogućnost počinjanja investicijskih projekata uobičajenih za takve fondove u Europskoj uniji.
To im je onemogućavao Hanfin pravilnik kojim se uređuje ulaganje zatvorenih investicijskih fondova s javnom ponudom u nekretnine.
Prije dvije godine djelatnost su preregistrirali i nekretninski fondovi Terra Firma i Terrra Mediterranea iz Pule te postali dionička društva za ulaganje u nekretnine. Krajem prvog kvartala ove godine, odnosno 21. ožujka, na skupštini fonda likvidiran je i HPB Real.
Ivana Koludrović iz Uprave Hrvatske poštanske banke rekla nam je kako je HPB Real zatvoreni investicijski fond s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine osnovan 2008. godine, odnosno u vrijeme kada se tržište nekretninama u Hrvatskoj počelo usporavati.
"Kako fond od osnutka nije stekao dovoljno investitora, a uzimajući u obzir ekonomsko okruženje, društvo HPB Invest pokrenulo je postupak likvidacije fonda, koji je okončan ove godine", rekla je Koludrović.
Sada u Hrvatskoj posluju tri fonda za nekretnine - Fima Proprius, Jadran kapital i Quaestus nekretnine, a ni oni zapravo ne rade posao za koji su registrirani jer tržište fondovskih investicija u Hrvatskoj nije zaživjelo.

Business.hr, 18.5.11.