Prodaja stanova - pada

TRŽIŠTE NEKRETNINA DUBRAVKO RANILOVIĆ,
PREDSJEDNIK UDRUŽENJA POSLOVANJA NEKRETNINAMA PRI HGK

KUĆE ZA ODMOR Taj će segment ponude rasti, ali ne vidim ničega alarmantnog u pojavi 50 novih tvrtki za posredovanje. Suština je da mi trebamo zaštititi obalu
TRŽIŠTE STANOVA I POSLOVNIH PROSTORA Kakvi su dominantni trendovi u Zagrebu, Splitu, Rijeci, Osijeku, Puli i Zadru

Nakon ovotjedne Prve međunarodne konferencije o hrvatskom tržištu nekretnina razgovarali smo s Dubravkom Ranilovićem, predsjednikom cehovskog udruženja pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. Podatak iznesen na ovome skupu, a koji je imao daleko najviše odjeka u javnosti jest onaj da su samo u veljači stranci u Hrvatskoj registrirali 50 novih tvrtki za posredovanje u prodaji nekretnina.

Postaje li Hrvatska, s obzirom na objavljeni podatak o 50 novoregistriranih stranih tvrtki za prodaju nekretninima samo tijekom veljače, svojevrsni El Dorado za ovu vrstu posla?

• Izneseni su drastični podaci, ali svugdje gdje se trguje nekretninama otvaraju se tvrtke koje se time bave. Zato ne mislim da je to nekakav El Dorado, jer to nije takva vrsta posla niti se može novac na brzinu zaraditi. Nešto sitno se tu može dogoditi, ali ne i nešto što bi bilo tako krupno da bi ga mogli nazvati El Doradom. Mislim da je ova situacija uobičajena za zemlje gdje se tržište nekretninama budi, a prije svega je to interesantno strancima s obzirom na turizam i ljepotu naše obale. To, držim, nije ništa specijalno, niti nešto što se već nije dogodilo u drugim zemljama.

S kim bi po tom pitanju mogli usporediti Hrvatsku?

• Imali ste Tursku, Španjolsku, kao i sve druge turistički interesantne zemlje na Mediteranu i u cijelom svijetu, poput Kariba i Tajlanda. To se svugdje događa, jer je povezanost sve veća i ljudi iz razvijenih zemalja žive posvuda, pa ne vidim ničega alarmantnog u iznesenim podacima. Ono što je bit svega jest da mi trebamo zaštititi obalu i općenito zemlju od bilo kakvih intervencija u prostoru koje bi ga devastirale, a što je država već i napravila. Irelevantno je hoće li biti 50 ili 100 tvrtki, ako sve stvari držite pod kontrolom. Zato je naša želja da se što prije donese zakon koji bi regulirao prometovanje nekretninama, a što smo mi u Udruženju pokrenuli još prije 10 godina, jer treba licitirati one koji se bave poslovanjem nekretninama, pa da, ako se već bave tim poslom, to bude transparentno i da hrvatska država dobije nešto od toga. Mislim u prvom redu na to da oni koji se bave ovom vrstom posla plaćaju porez. Problem je već u toliko što se poslovi, iako su tvrtke otvorene ovdje kod nas, sklapaju izvan zemlje i od toga Hrvatska na koncu nema ništa. Na to treba paziti i zakonom regulirati.

Zašto je do najezde tih stranih tvrtki za nekretnine došlo baš u proteklom mjesecu? Ima li neko objašnjenje?

• To se u pravilu događa uoči turističke sezone, nekako s proljećem, jer se povećava interes ljudi za ulaganje i tržište što se tiče nekretnina na moru procvjeta. Zima je bila poprilično mirna i od svih onih silnih najava vrlo malo se kupoprodaja na kraju realiziralo. Vidjeli ste podatak Ministarstva vanjskih poslova da je puno manje realiziranih situacija nego što to izgleda. Sjetite se samo objavljenog podatka da su Irci kod nas kupili 600 kuća, a sveukupno 600 kuća nije u ponudi. Na kraju se ispostavilo da su dane samo 4 suglasnosti za fizičke osobe iz Irske u prošloj godini. Zato treba vidjeti konkretne podatke da bi se shvatilo što se događa na tržištu. Moram također istaknuti da u zadnja dva mjeseca prošle i prva dva mjeseca ove godine promet nije bio baš nešto velik i da se nije puno toga događalo.

Kako tumačite da gotovo sve ove novoregistrirane strane tvrtke za nekretnine imaju sjedište u srednjoj Dalmaciji? Znači li to da ovo područje sada postaje najzanimljivije za Vaš posao?

• Pa, naravno da je Dalmacija, kao i cijelo priobalje, interesantno za naš posao. Istra je već odavno razvijena u tom pogledu jer nije bila ni ugrožena ratnim djelovanjima, a Dalmacija je zbog tog razloga poslije došla na red. Hrvatska je trenutno jedna od najzanimljivijih turističkih destinacija u cijelom svijetu, a Dalmacija je njezina središnja regija uz more, pa je logično da se sve ovo događa. Ipak, ne treba raditi nekakvu euforiju, jer treba sačekati što će konkretne brojke pokazati.

Vaša je, inače, prognoza da će se u ovoj godini nastaviti taj trend pada prodaje nekretnina u Hrvatskoj. Zašto tako mislite?

• Prije svega treba razlučiti kojih nekretnina. Nije nikada dobro generalno pričati o nekretninama u Hrvatskoj iz razloga jer je ona vrlo stabilna zemlja, pa nema niti pomaka koji bi utjecali na sve nekretnine. Stvari se događaju samo unutar tržišta nekretninama. Zbog toga treba odvojiti poslovne nekretnine, stanovanje i one vezane za turizam. To su tri segmenta koji mogu otići u tri totalno različita pravca. Neke nekretnine u stanovanju će pasti. Doći će do polarizacije cijene u tom segmentu jer su neke nekretnine precijenjene, a neke niti ne postoje na tržištu.

Možete li navesti neki konkretan primjer?

• Stanovanje u Zagrebu je baš tipično jer su sve cijene nekretnina narasle, ali neke nezasluženo, nerealno. Kvalitetne nekretnine na vrhunskim lokacijama imaju logičan rast, ali su istodobno porasle i cijene u zgradama koje imaju 200 ili 300 stanova. Razlika između takvih nekretnina je premala, negdje između 15 do 20 posto, a s obzirom na kvalitetu i lokaciju trebala bi biti veća. Očekujem polarizaciju cijena nekretnina jer će nekima na luksuznim lokacijama još porasti, ali će zato pasti onima u tim velikim objektima koji nisu atraktivni za današnje zahtjeve kupaca.

Što se može očekivati sa cijenom stambenog kvadrata u Splitu?

• Isto tako će doći do polarizacije, pa će vrhunske lokacije, inače sve rjeđe, možda još i rasti, dok će s druge strane u zgradama s više katova i stanova cijena vjerojatno stagnirati, a možda se može očekivati i njihov pad. Cijene su otišle previsoko i zaustavile su promet. Činjenice su pokazale da je promet pao jer se jednostavno smanjio broj prodanih nekretnina u zadnja tri mjeseca prošle i prva dva mjeseca ove godine.

Neki to tumače kreditnom zasićenošću i prezaduženošću stanovništva. Je li to glavni razlog?

• Ne, nije. Potražnja je još uvijek velika, s tim da je ona specifična jer oni koji kupuju su mahom mlađi ljudi, kreditno sposobni, ali duže traže nekretnine i ne odlučuju se preko noći. Oni jednostavno traže nekretninu koja im odgovara, njihov standard života je puno veći, a kako naš fond nekretnina pripada nekom tamo vremenu, ispada da je ponuda mala da bi zadovoljila te zahtjeve. Imate podatak da je i broj novoizgrađenih stanova u Hrvatskoj smanjen, što također utječe na smanjenu ponudu.

Kakva su predviđanja za cijene poslovnih i turističkih nekretnina?

• Pa, kako gdje. Za lokalima u Zagrebu, Splitu, Rijeci, Osijeku, Puli ili Zadru, smještenim u gradskim središtima i u pješačkim zonama, potražnja je velika, ali im je isto tako broj mali. Taj dio nema nikakve veze s preostalim dijelom tržišta poslovnim prostorima. Što se tiče uredskih prostora, u Zagrebu ih je puno u izgradnji, nekih 500 tisuća metara četvornih namijenjenih za najam u poslovnim zgradama, pa će doći do određenog zasićenja tržišta. Jednostavno neće biti dovoljnog broja zakupaca koji bi mogli napuniti sve te prostore, a što će dovesti do pada cijena najamnina uredskih prostora u metropoli.

S druge strane, taj turistički dio, u prvom redu kuće za odmor na obali, segment je tržišta koji će nastaviti rasti. Samo je pitanje koliko je kvalitetnih nekretnina uistinu u ponudi na tržištu. Potražnje će svakako biti, ali će biti bitno gdje se te nekretnine nalaze. Za, primjerice, kupce s engleskog ili irskog tržišta u zadnje vrijeme traže se nekretnine koje su u izdvojenim, čistim područjima blizu mora, dok one na preizgrađenom dijelu neće biti toliko zanimljive. Ispada da su lokalne uprave sebi napravile medvjeđu usluge dopustivši masovnu gradnju; primarno su, zapravo, dobile nešto prodajući zemlju i slično, ali je ta preizgrađenost uzela ekskluzivnost tim prostorima.

I za kraj, neki misle da je do općenitog porasta cijena nekretnina u Hrvatskoj došlo i zbog stalnog njihova "pumpanja" u medijima, odnosno neke neformalne koalicije vašeg i našeg ceha. Kakvo je Vaše mišljenje?

• Mislim da je takvo razmišljanje na krivom tragu. Agentima za nekretnine nikakvo "pumpanje" cijena nije u interesu, upravo obrnuto, jer to za posljedicu ima smanjenje prometa. Možda su se u medijima isticale krajnosti, nekakav luksuz i enormne cijene, što obične ljude povuče na podizanje cijena. Znači, nema nikakvog komplota naših cehova. Poskupljenje cijena nama je uzelo kruh, a suština posredovanja upravo je povećani promet. Cijene su sada toliko visoke da se de facto ne može ništa prodati.

Objavljeno: Slobodna Dalmacija, 26.03.2005.

Tekst: Zoran ŠAGOLJ