Cijene stanova i kuća na dnu, ali prodati se ne može ništa

 Ako netko ima novca, pravo mu je vrijeme da upravo sada kupi stan ili kuću, ili pak građevinsko zemljište gdje može sagraditi dom ili vikendicu. Naime, cijene nekretnina padaju već neko vrijeme kao posljedica gospodarske krize koja je prije tri godine u Hrvatskoj zaustavila građevinski boom i time itekako usporila prometovanje nekretninama. Sve bi to bila dobra vijest za one koji su vrijedno štedjeli kada ne bi bilo najnovijih zakona koje se slobodno može nazvati predizbornima, poput Zakona o legalizaciji bespravno sagrađenih objekata, odnosno Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, te izmjena i dopuna Zakona o prostornom uređenju i gradnji - koji su onemogućili da se vlasnici nekretnina upišu u zemljišne knjige.

Naime, sudovi ne tumače zakonske propise na jednak način kao nadležno ministarstvo i smatraju da bi za uknjižbu vlasništva nad nekretninama u zemljišne knjige trebalo prethodno priložiti i uporabnu dozvolu u zemljišne knjige. Dosad to nije bila zakonska obveza. Upravo su o tom problemu proteklog vikenda razgovarali vlasnici agencija za posredovanje nekretninama s predstavnicima nadležnih ministarstava, Državnog odvjetništva te sudova na Forumu poslovanja nekretninama na Brijunima, gdje su se pokušala dati objašnjenja vezano za nove zakone. Također, iznijeta su pojašnjenja o tome što će se dogoditi tržištu nekretnina kada Hrvatska ude u Europsku uniju.

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, kazao nam je da na forumu opet nije pojašnjeno što je činiti kada je u pitanju knjiženje vlasništva, koje je trenutno na sudovima nemoguće zemljišnoknjižni odjeli bi trebali dozvoliti prijenos prava vlasništva bez obzira na pozitivne zabilježbe. Međutim, i nakon predavanja na forumu još uvijek nismo sigurno kako bi se nove odredbe u praksi trebale primjenjivati, kaže Ranilović. Iako se na skupu nije govorilo o cijenama nekretnina i tržištu, Ranilović je istaknuo provesti zbog nekih odredbi novih zakona.- Teško je komentirati tu situaciju, koja je trenutno zakočila promet nekretninama u Hrvatskoj. Trenutno ne možemo ništa prodati jer svaki zemljišnoknjižni odjel postupa različito.

Došlo je do nesporazuma gdje se jednostavno pogrešno tumače, odnosno ne shvaćaju, određene zakonske odredbe. Naime, zemljišnoknjižni odjeli nisu znali kako postupati sa zakonskim odredbama pa nisu dozvoljavali upis vlasništva bez pozitivne zabilježbe. Po tumačenju zakona,da su cijene dosegle dno, ali da će neke nekretnine biti teško prodati. Trebaju nam kupci iz arapskih zemalja- Sada je pravo vrijeme za kupnju stana ili kuće. Cijene nekretnina, pa tako i u Istri, na godišnjoj razini padaju po 12 posto. Tu govorim o realiziranim cijenama. Međutim, još mnogo toga stoji neprodano. Stvar je u tome što je u Istri, ali i Dalmaciji, razlika između tražene i realizirane cijene previsoka, odnosno vlasnici nekretnina imaju nerealne zahtjeve, smatra Ranilović.

Na pitanje hoće li cijene nekretnina i dalje padati, odgovara da cijene sigurno neće padati kvalitetnim nekretninama. Problem je u tome što svi za svoju nekretninu smatraju da je kvalitetna, dodaje Ranilović. Iako neki smatraju da bi nakon priključenja Hrvatske Europskoj uniji tržište nekretninama trebalo živnuti, Ranilović smatra da se to ipak ne bi trebalo dogoditi jer je to tržište već sada liberalizirano. Ne možemo predvidje i ti kada će se dogoditi neka veća živost na hrvatskom tržištu nekretnina jer to ovisi o globalnoj krizi i gospodarstvu Hrvatske. Međutim, u budućnosti možemo poduzeti i donijeti neke mjere koje bi amortizirale takve potrese na tržištu koji su nam se dogodili. Doduše, nismo ih definirali, ali te mjere bi trebale ići u smjeru da se prilagodimo građanima i socijalnom stanovanju.

Trebali bismo davati stalne benefite. To ne bi trebalo vrijediti samo za socijalne stanove, nego i za studente i slične situacije gdje bi trebali postojati stalni benefiti.Što se tiče Europske unije, jedina je razlika u odnosu na sada ta što za kupce iz Unije više neće postojati psihološka barijera pri kupnji nekretnina jer ćemo i mi biti dio Unije. Međutim, promet nekretninama neće biti onoliki koliko se očekuje. I kada uđemo u Uniju, ljudi neće htjeti kupovati nekvalitetne nekretnine, kaže Ranilović. Smatra da bi se Hrvatska trebala više otvoriti što se tiče prodaje nekretnina zemljama Trećeg svijeta, prije svega arapskim zemljama. Kaže da je po tom pitanju Hrvatska još uvijek jako zatvorena.

Cijene nekretnina na Jadranu, što se odnosi i na istarski poluotok, po kvadratu trenutno se kreću oko 1.809 eura. U razgovoru s nekoliko agencija za prodaju nekretnina u Istri svi su potvrdili da su cijene poprilično snižene u odnosu na prije tri-četiri godine. U rovinjskoj agenciji za posredovanje nekretninama Portun - Immobilis kažu da se, primjerice, cijene stanova u Rovinju kreću od 1.800 do 2.500 eura po kvadratu, za građevinska zemljišta od 190 do 500 eura, a za samostojeće kuće od 350do 400 tisuća eura. Također u ovoj agenciji posreduju i nekretninama u okolici Zminja i Svetvinčenta, pa se tako cijene kuća s bazenima kreću od 250 do 400 tisuća eura, a građevinskog zemljišta od 25 do 40 eura po kvadratu.

Cijene su niže no što su bile prije nekoliko godina i prodavatelji su sada puno više spremniji pregovarati o cijeni no što je nekad bio slučaj. Doduše još uvijek ima vlasnika koji drže svoje cijene previsoke, ali i takvih je sve manje. Smatram da su sada cijene puno realnije no što su bile prije, a što će biti u budućnosti i koliko će one rasti, ne možemo procijeniti. I kupaca je puno manje, ali očekujemo da će broj stranih kupaca porasti kada uđemo u Europsku uniju, kaže vlasnik agencije Mojmir Jančić, koji je također i boravio na brijunskom forumu o nekretninama s Vlasnica umaške agencije za posredovanje nekretninama Ama nekretnine Anka Refinović također potvrđuje da cijene padaju i da će se taj trend nastaviti, ali da to samo znači da će se cijene nekretnina u Istri približiti svojoj realnijoj vrijednosti.

Ne možete nekretninu u predgrađu Umaga prodavati po istoj cijeni kao nekretninu u predgrađu Muenchena, ili da se za napuštenu štalu traži 160 tisuća eura. Činjenica je da su cijene prije bile prenapuhane. Evo, nedavno sam čula da je austrijski gradonačelnik ponudio u svom gradu javne građevinske parcele po15 eura po kvadratu. To je napravio kako bi se ljudi doselili u taj grad i kako bi on živnuo. To bi se trebalo i kod nas napraviti. Dovoljno je pogledati kako zimi izgledaju Zabratija i Bašanija, tvrdi Refinović.

Traže i dvostruko od realne cijene. Prema njihovim posljednjim podacima, cijene stanova u okolici Umaga kreću se oko 1.500 eura po kvadratu, cijena 30 godina stare kuće bez okućnice oko 100 eura po kvadratu, a građevinskih zemljišta od 50 do 150 eura Ističe da su slične cijene i za područje Poreča, gdje također posreduju nekretninama, s time da, kako kaže Refinović, u centru Poreča više nema na prodaju toliko kvalitetnih nekretnina. Što se tiče unutrašnjosti Istre, odnosno Bujštine, Refinović kaže da su realne cijene za građevinska zemljišta oko 30 eura po kvadratu, ali da mnogi prodavatelji traže i duplo više. Što se tiče samostojećih kuća, kaže da se cijena od 300 tisuća eura može opravdati ako je ta kuća di-zajnerski uređena, kvalitetno opremljena i, primjerice, svaka spavaća soba ima svoje kupatilo. Dodaje i da je dosta manji broj domaćih kupaca zbog pada standarda i nepovoljnih kredita, ali i stranaca, zbog ekonomske krize.

Prema podacima pulske agencije za prodaju nekretnina Mariš, izgleda da su najpovoljnije cijene stanova u Puli. Naime, prema njihovim podacima, cijene u najvećem istarskom gradu kreću se od tisuću do 1.300 eura po kvadratu, neovisno o tome je li riječ o novogradnji ili starogradnji. Cijene građevinskih parcela u Puli se pak kreću od 130 do 150 eura po kvadratu, a cijene samostojećih kuća su raznolike pa u agenciji nisu mogli definirati prosječnu cijenu. I u ovoj agenciji ističu da je sve manje onih vlasnika koji svoje nekretnine precjenjuju te da su cijene sada puno realnije. Prije četiri godine, odnosno 2007. kada su cijene nekretnina rasle, kamene kuće u unutrašnjosti Istre koštale su oko 300 tisuća eura, a cijena stanova na čitavoj obali kretala se od 1.300 do čak 5.000 eura za kvadrat.

Cijene najkvalitetnijih stanova uz samo more u Poreču, Vrsaru i Novigradu iznosile su oko 3.500 eura po kvadratu, dok se one srednje kvalitete moglo naći za 2.000 eura. Tada je Rovinj rasturao s cijenama i to s 3.500 do 5.000 eura po kvadratu, stoje dvostruko više nego sada. Cijene stanova u Puli tada su iznosile od 1.300 do 1.500 eura po kvadratu, dakle više za 200 do 300 eura.

Limun.hr, 21.10.11.