Zbrka na tržištu nekretnina

 Stupanjem na snagu zakonskih odredbi kojima se uvodi tzv. pozitivna zabilježba gotovo je potpuno onemogućen promet nekretninama, čime je doveden u pitanje opstanak velikog broja građevinskih tvrtki i njihovih kooperanata te agencija za posredovanje u prometu nekretninama

Graditeljstvo, posebno stanogradnja, ali i posrednici u prometu nekretninama snažno su pogođeni recesijom koja je ponegdje smanjila broj kupoprodaja i za 80 posto u usporedbi s predrecesijskim razdobljem. Kao da to nije bilo dovoljno, dodatni udarac zadan im je ljetošnjim izmjenama Zakona o prostornom uređenju i gradnji, kao i posve novim Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Ti su propisi još jednom potvrdili da je put u pakao popločan dobrim namjerama.

Oboriva predmnijeva

Nitko, naime, ne sumnja da su namjere predlagača i zakonodavca bile dobre: napokon uskladiti stanje na terenu sa stanjem u zemljišnim knjigama. Osim što je to obveza u procesu zakonodavnog usklađivanja s Europskom unijom, također je i nužan preduvjet za korištenje sredstava za poticaje iz međunarodnih programa za potporu razvoja poljoprivrede. Ipak, način kako se to pokušalo učiniti novim propisima izazvao je, tvrde i građevinari i posrednici u prometu nekretnina, više štete nego koristi. Kako se kroz praksu utvrdilo da njihova primjena stvara nesagledive probleme, raste pritisak na Vladu da hitno, bez obzira na predizbornu kampanju, nešto učini.

Novi su propisi opet razbuktali staru boljku zemljišnoknjižnog sustava u Hrvatskoj: sklonost gruntovnica da posve različito tumače zakonske odredbe. Sporna je ispala ideja zakonodavca da se sve vlasnike nekretnina natjera da pribave akt za uporabu (uporabnu dozvolu), tako što će im se onemogućiti prodaja nekretnine bez tog dokumenta. Iako je to očito ograničavanje prava privatnog vlasništva, zbog čega mnogi pravnici sporne odredbe smatraju neustavnima, autori zakona nazivaju takvo rješenje “oborivom predmnijevom’’ u interesu pravne sigurnosti. Oboriva predmnijeva odnosi se na sve građevine, pa je tako neke gruntovnice primjenjuju i na nove zgrade čija je gradnja započeta temeljem pravomoćnog akta o građenju, a investitori ih žele prodati prije dovršetka, što je do sada bilo moguće. Kako je zgrada nedovršena, jasno je da ne može dobiti uporabnu dozvolu, a bez nje ni zabilježbu, što znači da se ne može ni prodati, barem po tumačenju nekih gruntovnica. Druge gruntovnice (a među njima i ona najveća, zagrebačka) znatno su fleksibilnije u tumačenju, jer smatraju da je svrha zakona bila spriječiti promet nelegalnim zgradama, a ne otežavati gospodarsku aktivnost. Konačni rezultat je stanje koje ne samo građevinari i posrednici, nego i neki pravnici, nazivaju velikim cirkusom.

Nitko ništa ne zna

Kakva su iskustva posrednika u prometu nekretninama? “Nitko ništa ne zna, takva su iskustva’’, kaže Boro Vujović iz zagrebačke agencije Opereta. “Ministarstvo govori jedno, sudovi drugo, banke treće’’. Dok neke gruntovnice odbijaju upis promjene vlasništva bez pozitivne zabilježbe, druge, uključujući i zagrebačku, provode
upis bez zabilježbe, ali uz potvrdu da građevinska inspekcija za zgradu nije pokrenula postupak rušenja. Zadnje je tumačenje resornog ministarstva, kaže Vujović, da su sporne samo nekretnine
predane na upis između 1991. i 2007. godine, a da ostale ne trebaju imati zabilježbu. Nova uputa očito nije došla do svih, pa tako Vujović navodi primjer stana u zgradi izgrađenoj 1975. godine, za koji banka traži građevinsku dozvolu da bi odobrila kredit za kupnju.

Hitno ukinuti

Stupanjem na snagu spornih propisa gotovo je potpuno onemogućen promet nekretninama, čime je doveden u pitanje opstanak velikog broja građevinskih tvrtki i njihovih kooperanata iz direktne proizvodnje te agencija za posredovanje u prometu nekretnina, kao i očuvanje radnih mjesta velikog broja zaposlenika u tim tvrtkama. U uvjetima gospodarske krize u kojoj se nalazimo to bi moglo imati dalekosežno štetne posljedice, uključujući i smanjenje prihoda državnog proračuna, ističe potpredsjednica Hrvatske gospodarske komore Jasminka Trzun. Spornim odredbama, smatraju u HGK-u, direktno se narušavaju poduzetničke slobode, prije svega posrednika u prometu nekretninama, ali i poduzetnika iz djelatnosti graditeljstva i proizvodnje za graditeljstvo. Ograničenje prometa nekretnina u krajnjem slučaju nije trebalo propisati prije datuma za koji se pretpostavlja da će biti dovršeni postupci legalizacije, te riješeni i upisi pozitivnih zabilježbi u zemljišnim knjigama.

Kako prodati svoj stan?

Što da u ovoj zbrci rade građani koji sada žele prodati stan? Odgovor je jasan i nedvosmislen: ovisi. Kako nam je protumačila voditeljica Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Sesvetama Ana Marija Končić, ako je stan upisan u Knjizi položenih ugovora, gdje se upisuju stanovi u neetažiranim zgradama, sve je isto kao prije. Ako je zgrada etažirana i stan je upisan u glavnoj zemljišnoj knjizi, onda svaki vlasnik mora za svoj stan prikupiti dokumentaciju (najčešće građevinsku dozvolu i potvrdu građevinske inspekcije) da bi dobio pozitivnu zabilježbu i potom prodao stan, a da bi se kupac mogao upisati kao novi vlasnik. Sve to, naravno, ako Ustavni sud ne ukine sporne odredbe.


Stoga je HGK u dopisima poslanima Vladi i Ministarstvu zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva predložio da u uvjetima teške gospodarske krize, radi otklanjanja poremećaja na tržištu, Vlada hitnim donošenjem uredbe sa zakonskom snagom ukine sporne odredbe, jer je to od iznimne važnosti za investicije u Hrvatskoj. Dodatno se predlaže i odgoda primjene zakonske odredbe kojom je ograničen pravni promet nekretninama bez certifikata o energetskim svojstvima zgrada.
Sporne odredbe

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 90/11)
Članak 22.
(1) Nezakonito izgrađena zgrada, odnosno zemljište na kojem je izgrađena, ne mogu se otuđiti dok se takva zgrada ne ukloni.
(2) Ugovor sklopljen protivno odredbi stavka 1. ovoga članka ne proizvodi pravne učinke i ne može se provesti u zemljišnim knjigama niti u drugim javnim evidencijama.

Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07)
Članak 15.
(2) Prije izdavanja uporabne dozvole, odnosno prije promjene vlasništva ili iznajmljivanja zgrade ili njezinoga dijela, mora se pribaviti certifikat o energetskim svojstvima zgrade, koji izdaje ovlaštena osoba.

Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 90/11)
Članak 116.
(1) Za građevine upisane u zemljišnu knjigu do dana stupanja na snagu ovoga zakona i za građevine za koje je katastarski ured nadležnom sudu do tog dana poslao dokumente propisane posebnim propisima za upis građevine u zemljišnu knjigu, nadležni sud na zahtjev vlasnika građevine u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da je priložen akt za uporabu građevine koja je upisana u zemljišnoj knjizi, odnosno koja se u istu upisuje, uz navođenje naziva i oznake tog akta, odnosno uz navođenje oznake potvrde nadležnoga upravnog tijela da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu.
...(3) Građevina upisana u zemljišnoj knjizi bez zabilježbe iz stavka 1. ovoga članka smatra se građevinom izgrađenom bez akta na temelju kojega se može pristupiti građenju građevine i bez akta za uporabu iste, a tko tvrdi suprotno, treba to dokazati.

Privredni.hr, 21.11.11.