Oporavak u drugoj polovini 2012. godine, zbog ulaska u EU

 Prema očekivanjima analitičara tržišta nekretnina najvećih developera koji posluju u Europi, stari kontinent čeka još jedna teška godina. Umjesto očekivanog rasta na temelju gospodarskog oporavka koji se nazirao u Europi, o čemu se govorilo na početku ove godine, u srpnju i kolovozu uslijedio je novi pad. Pokazalo se da su bili u pravu oni koji su upozoravali na krizu s dvostrukim dnom. Irska, Portugal, Italija, Grčka i Španjolska morale su zatražiti pomoć MMF-a, a nedavno je to učinila i Mađarska.

U gotovo svim europskim zemljama problem je, kako je istaknuo direktor Odjela investicija Jonas Lang LaSallea u Hrvatskoj Ward Stocker, velik javni dug koji bi se mogao riješiti isključivo rezanjem javne potrošnje i otpuštanjem zaposlenika u javnoj upravi. Zbog toga će u Europi izostati gospodarski oporavak i u sljedećoj godini, a to će utjecati i na tržište nekretnina, gdje Stocker očekuje manje investicija, čak manje nego ove godine. Naime, većina europskih banaka oprezna je s kreditiranjem novih projekata, a imaju i obvezu povećanja rezervi tako da će izvori sredstava za nove projekte ostati ograničeni.

Kriza se neće odraziti jednako na sve zemlje, a za Hrvatsku Stocker kaže da je zbog slabe ekonomije u lošijoj situaciji od nekih drugih zemalja. Zbog problema u gospodarstvu Stocker očekuje da će iduće godine razvoj projekata ostati ograničen, a vlasnici nekretnina usmjerit će se na davanje u zakup postojećih prostora, gradnju po mjeri za poznate zakupnike, na projekte u kojima je većina zakupljena prije početka gradnje te maksimiziranje vrijednosti postojećih portfelja nekretnina.

Budući da se tržište nekretnina u Hrvatskoj oslanja na novac od banaka, od kojih je 95 posto u stranom vlasništvu, polovina u vlasništvu banaka iz Italije, Austrije i Francuske, a te su zemlje sada usmjerene na svoja tržišta, od njih se ne može očekivati financiranje investicija u Hrvatskoj, kaže Stocker. Ipak, neće biti zaustavljeni svi projekti u RH i drugim zemljama jugoistoka Europe, a realizirat će se najkvalitetniji, bilo daje riječ o uredima, logističkim objektima ih trgovačkim centrima. S obzirom na izostanak novih investicija, Stocker očekuje više sale and lease back aranžmana jer će sve , više tvrtki koje imaju u vlasništvu nekretnine shvatiti da im je isplativije prodati ih i uzeti natrag u zakup, jer je to jedino rješenje za povećanje kapitala u vrijeme A kada su krediti skupi.

Direktor Spiller Farmera u Hrvatskoj Patrick Franolić smatra da na tržište nekretnina najviše utječu problemi domaćih i stranih banaka, ili kroz hrvatske podružnice ili strane majke (cross border) koje najvećim dijelom financiraju projekte u našoj regiji. Posljedice toga je i kamatna stopa, koja je u posljednja dva mjeseca porasla 1 posto. Očekuje se da će u 2012. godini porasti troškovi kapitala, što će usporavati razvoj i oporavak tržišta nekretnina.

Direktorica Odjela investicija, procjena i savjetodavnih usluga Colliers Internationala Hrvatska Renata Suša također ističe da tržište nekretnina stagnira i sve su oči uprte u zbivanja na makroekonomskoj sceni Europe. Smatra da sada gotovo nije moguće reći kako će tržište razvijati. Iz današnje perspektive dva su moguća ishoda, a ovise o sudbini eurozone i posljedično općem sentimentu. Pred nama je još jedna godina borbe i aktivnoga generiranja prilika, odnosno godina općih promjena u slučaju pada eura. upozorava Suša, ističući da se bez obzira na loša predviđanja tržište uvijek kreće. Nečiji su problemi nečija prilika. Poslovni su modeli različiti za različite vrste investitora pa će investicijsko tržište i dalje biti aktivno, naglašava Suša.

Osvježenje dolazi iz EU
Tijekom 2011. godine bila su najavljivana brojna ulaganja u gospodarstvo, no rijetka su realizirana. Naime, kriza u Europskoj uniji usmjerila je investitore na domicilna tržišta pa su najavljivane investicije odgođene za 12 do 24 mjeseci, rekao nam je Patrick Franolić, dodavši kako nakon parlamentarnih izbora očekuje djelomična osvježenja na tržištu, odnosno da će veći broj investitora pokazati interes za ulaganje u Hrvatskoj. Glavni poticaj zato bit će skori ulazak RH u EU zbog čega će Hrvatska morati provesti nužne reforme u državnoj upravi, gospodarstvu i pravosuđu, što će svakako pridonijeti lakšem ulasku inozemnog kapitala u Hrvatsku, smatra Franolić.

Direktor Spiller Farmera u Hrvatskoj očekuje povećan interes za ulaganje na tržište nekretnina u Hrvatskoj u drugoj polovini iduće godine, ali investicije neće dostići razinu iz rekordnih 2006. i 2007. Franolić smatra da će u drugoj polovini iduće godine investitori nastojati na vrijeme osigurati tržišni udjel te će biti ciljano orijentirani na dugoročno isplative investicije. Kaže da će interes investitora biti manji nego prilikom ulaska Poljske ili Rumunjske u EU zbog specifičnosti i veličine hrvatskog tržišta. Osim toga, tvrdi da će porasti kamate na kredite zbog financijske nestabilnosti na tržištima zemalja EU, kao i zbog rasta kamata na državne obveznice.

Zbog ekonomske neizvjesnosti Franolić očekuje da će u prvom kvartalu iduće godine biti smanjena potrošnja, što će uzrokovati daljnji pad cijena stambenih nekretnina i kupci će biti izbirljiviji. Očekuje i nastavak pritiska tržišta na cijene nekretnina na pojedinim mikrolokacijama pa će one pasti i do 15 posto, a ulazak Hrvatske u EU neće pridonijeti rastu tržišta stambenih nekretnina,kao što to nije donio ni Zakon o pravu kupnje nekretnina stranaca od 1. veljače 2009. godine. Zaključuje da prodavatelji stanova u Hrvatskoj još nisu osvijestili činjenicu da se tržište nepovratno promijenilo.

Rente maloprodajnih prostora na povijesno su niskim razinama. No kalio živimo u vrlo neizvjesnim vremenima, ne bi me iznenadilo da se one dodatno spuste. Možemo očekivati pad najamnina i u dobro pozicioniranim trgovačkim centrima koji će najviše patiti zbog očekivanoga dodatnog smanjenja potrošnje srednjeg sloja stanovništva. Očekujem i rast stope praznili prostora u trgovačkim centrima i u glavnim kupoprodajnim ulicama, kaže direktorica Odjela investicija, procjena i savjetodavnih usluga Colliers Internationala Hrvatska Renata Suša.

Štednja na uredima
Na tržištu uredskog prostora Patrick Franolići dalje očekuje uravnoteženje cijene najma na pojedinim lokacijama, a velika pozornost posvetit će se kontroli troškova. Budući daje Hrvatska potpisala ugovor s EU o provedbi energetske učinkovitosti na svim objektima, investitori i vlasnici uredskih prostora morat će se usmjeriti na kontrolu troškova i njihovu racionalizaciju. Naime, ulaskom Hrvatske u EU doći će novi klijenti koji zahtijevaju da njihovi uredski prostori ispunjavaju standarde EU, pogotovo one koji se odnose na energetsku učinkovitost. Suša očekuje da će uredsko tržište biti najzahtjevnije.

Najamnine će pasti između 10 i 15 posto primarno zbog velike ponude novih uredskih prostora. Potražnja za uredskim prostorima može se izravno povezati s gospodarskim rastom. Sljedeće godine očekujemo znatnije preslagivanje tvrtki koje će minimizirati fiksne troškove i tako smanjiti izdatke za najam uredskih prostora pa će smanjivati broj zakupljenih kvadrata. Dodamo li tomu površine novih poslovnih zgrada koje se trenutačno grade, pretpostavljamo da nepopunjenosti može dosegnuti za Hrvatsku rekordnih 20 posto, što je i prosjek većine europskih država, kaže Suša.

Spor povrat investicija
Banke će, smatra Franolić, prilikom sudjelovanja u financiranju pojedinih projekata očekivati veći postotak vlastitog kapitala nego prijašnjih godina, za neke projekte i do 35 posto, te od 30 do 70 posto popunjenosti projekta. Pojedine tvrtke i dalje će se zaduživati na financijskim tržištima kako bi što prije završile projekte i ponudile ih na tržištu. S obzirom na trenutačnu situaciju na tržištu nekretnina, pojedini uredski i trgovački projekti vrlo će teško realizirati očekivanja financijskih institucija, kaže Franolić. S obzirom na povećanu kamatnu stopu do 9 posto,postat će očito da su pojedini projekti neisplativi na kraći rok otplate.

Direktor Spiller Farmera u Hrvatskoj očekuje da će stope povrata investicija i dalje blago rasti zbog tržišne stagnacije i neizvjesnosti, a njihov pad očekuje tek u 2013. godini zbog očekivanog smanjenja rizika. Ulagači očekuju brz povrat investicija na hrvatskom tržištu, između 8 i 12 godina, ovisno o lokaciji, veličini i stupnju popunjenosti, što je znatno brže nego u 2008. i 2009. kada su očekivanja za povrat investicija na pojedinim lokacijama bila i do 15 godina. Franolić kaže da su sadašnja stope povrata investicija između 8 posto za kvalitetne i dobro pozicionirane projekte s visokom stopom popunjenosti (90 posto i više) te 12 posto za projekte bez zakupaca na neatraktivnim lokacijama ili u sekundarnim i tercijarnim gradovima.

Renata Suša smatra da će tržište industrijskih nekretnina u sljedećoj godini samo na prvi pogled izgledati jednako: razina rente stabilna ili u blagom padu, stopa nepopunjenosti u laganom rastu, ponuda modernih skladišnih prostora neznatno veća nego u 2011. godini. No očekuje da će se mnogi projekti razvijati i pripremati do faze gradnje. Kao i u prethodne dvije godine, i u 2012. izostat će spekulativna gradnja jer su tvrtke spremne financirati gradnju skladišnih prostora samo za poznate korisnike, a i developeri su spremni prihvatiti samo minimalnu razinu rizika, kaže direktorica Suša.

Ipak dobra investicija. Suša zaključuje daje ova godina obilježena činjenicom da se vodeća svjetska gospodarstva, umjesto da mijenjaju fundamente na kojima počivaju, grozničavo bore za njihovu opstojnost. U 2012. očekuje traženje nove ravnoteže, kako na makrorazini tako i na nekretninskom tržištu te predviđa da će doći do svojevrsne tranzicije. Tranzicija ne znači samo promjenu ekonomskog modela, potreban je prijelaz i u razmišljanju i u očekivanjima, ističe. Očekuje da će jedna od najvažnijih promjena na tržištu biti to što će developeri prihvaćati niže povrate, a ulazit će u inovativne projekte, posebno na stambenom tržištu na kojemu postoji najviše prostora za pozitivne pomake u developmentu, od većeg težišta na infrastrukturi (prometnoj i institucionalnoj) do naglaska na arhitekturi, raznolikosti i posebnosti proizvoda.

Posljednje dvije godine gotovo i nema nove ponude. Traži se i očekuje da projekti budu usmjereniji na potražnju, koja je posve drukčija od dosadašnje ponude copy paste zgrada razvijenih s jedinom mišlju o maksimizaciji bruto razvijene površine, objasnila je Suša, dodavši da će, ovisno o dubini klize, doći do manjeg ili većeg vlasničkog preslagivanja i ulaska ozbiljnih fondova na hrvatsko tržište. Posljednje tri godine obilježili su smanjenje investicija, mala razina povrata, promjene očekivanja i razmišljanja. Ako usporedimo u što uložiti - u zlato (na rekordno visokim razinama), dionice (na rekordno niskim razinama),financijske derivate, nekretnine su izvrsna opcija. a novca u sustavu ima, zaključuje Renata Suša.

Limun.hr, 13.12.11.