Iako je Dubrovnik u drugoj polovici 2012. godine na mjesečnoj razini bilježio konstantan, ali blagi pad cijena nekretnina, a zatim se nastavila stagnacija, tržište nekretnina na jugu Hrvatske, slikovito rečeno, diše na škrge. Prema podacima Burze nekretnina, naime, lani je u Dubrovačko-neretvanskoj županiji prodano samo petstotinjak stanova, što je 7,24 posto manje nego u prethodnoj godini kada ih je prodano 539, odnosno 7,92 posto u odnosu na 2010., kada su prodana 543 stana.
I dok cijene i kupoprodaja značajno padaju, jedini rast koji bilježi Dubrovnik, grad dragulj po nekretninama i prirodnim dobrima te perjanica naše turističe ponude, tražene su cijene stanova. Stoga ne bismo pogriješili kada bismo rekli da bi se više transakcija realiziralo kada bi vlasnici nekretnine nudili po realnijim cijenama. Prateći statistiku u Burzi nekretnina, naime, uočili smo da su tražene cijene u lanjskoj godini porasle za 7,81 posto u odnosu na prethodnu godinu te 2,22 posto u odnosu na 2010. godinu. No, porast bilježe i postignute cijene - i to za 7,76 posto u odnosu na 2011. te za 2,96 posto u odnosu na 2010. godinu. S obzirom na uočeni statistički rast cijena, odlučili smo razgovarati s agentima za nekretnine s juga kako bismo dobili potpunu sliku događaja u Dubrovniku.
- Činjenica je da se nastavlja trend padanja cijena, kako u Dubrovniku tako i u okolici, barem što se tiče novogradnje - kažu agenti. Investitori su spustili cijene novogradnje za čak nekoliko stotina eura po kvadratu kako bi ubrzali prodaju praznih stanova, a to se odrazilo i na starije, već korištene stanova. Razlog je jednostavan: tko želi prodati, spušta cijenu. Pritom se mora uzeti u obzir da stanove ne prodaju po traženim cijenama, nego za puno manje.
Prema podacima Burze nekretnina, najveći pad cijena zabilježen je u dubrovačkim prigradskim naseljima, u Mokošici i Župi dubrovačkoj, gdje su cijene pale s otprilike 2200 eura po kvadratu na 1800 eura, pa čak i 1500, što je razlika od čak 700 eura po kvadratu.
Opće je poznato da je Stari Grad najskuplji dio grada, no cijene i prodaja nekretnina na tom području trenutno spavaju. Za razliku od tog najcjenjenijeg dijela Dubrovnika, u Lapadu, trenutno najskupljem dijelu grada u kojem se stanovi momentalno prodaju, također je zabilježen pad, iako te cijene mogu utjecati na brojne trendove, statistike i davati privid rasta cijena. Tako je prosječna cijena za taj dio grada iznosila 2600 eura po kvadratu. No, kako bi dobili detaljniji uvid u kretanje cijena, usporedit ćemo nekoliko primjera od dana kad je nekretnina ponuđena do dana kada je prodana ili kad je kupac odustao od prodaje.
Zadržat ćemo se na Lapadu. Tražena cijena stana od 100 četvornih metara na prvom
katu zgrade stare 25 godina u prvom kvartalu 2012. godine bila je 2800 eura po
kvadratu, u drugom je kvartalu snižena na 2600, a u trećem je snižena za dodatnih
200 eura kada je stan i prodan za 2400 eura po kvadratu. Isti stan prije recesije
koštao je 3500 eura po kvadratu!
Primjer drugi, također u Lapadu. Za stan od 60 kvadrata tražili su 170.000 eura, a
prodan je za 155.000.
Primjer treći našli smo u Gružu. Za vrhunsko uređeni stan tijekom 2011. i 2012.
tražilo se 2500 eura po kvadratu, što je već bila spuštena cijena, da bi početkom ove
godine tražili 2300 eura. I još nije prodan.
I primjer četvrti: za vrhunsko opremljene stanove u Mokošici početna je cijena bila
2000 eura po kvadratu, a prodaja je realizirana s cijenom od 1600 do 1700 eura po
kvadratu.
A što je trenutno u ponudi, doznali smo pretražujući oglasnike i portale za
oglašavanje nekretnina. Uočili smo tako da se cijene stanova na atraktivnijim
lokacijama kreću oko 350.000 do 500.000 eura, a dosežu i 1.500.000 eura
(luksuzna vila u prvom redu do mora)! Mi smo, međutim, pokušali pronaći nekoliko
najboljih ponuda stanova s cijenom do 130.000 eura, a to nije bio nimalo lak
zadatak jer ih se može prebrojati na prste jedne ruke. Također, teško je govoriti o
najjeftinijem dijelu grada jer cijene, naravno, ovise o kvaliteti samog stana i poziciji
pa se može dogoditi da je kvart u nekom dijelu grada izuzetno povoljan, a opet
nezanimljiv lokacijski.
Agenti za nekretnine ističu kako je zanimljiv i podatak da kupci nekretnina nisu, kako
bismo očekivali, stranci nego domaće kreditno sposobno stanovništvo, a za skuplje
nekretnine uglavnom pomorci, govore nam agenti za nekretnine. Većina ljudi su mladi i
nove obitelji koji imaju potrebnu kupiti nekretninu, ali zbog cijena u Dubrovniku te
povoljnijih opcija u okolici često odustanu od grada.
- Zanimanje stranaca za kupnju nekretnina drastično se smanjilo, a čak i postojeći
inozemni vlasnici odlučuju prodati svoje nekretnine - ističu agenti koje rade na terenu i
dodaju da 80 posto kupaca povjerenje daje agencijama za nekretnine, osobito tijekom
posljednjeg desetljeća, s obzirom na kompleksnu dokumentaciju prilikom provjere,
kupnje i uknjižbe nekretnine.
Kakva su ovogodišnja očekivanja? Na tržištu, kažu agenti, postoji bojazan zbog Zakona o oporezivanju nekretnina, a očekuje se da će ponuda biti još veća, a cijene niže. Nekretnine s realnim cijenama sigurno će naći kupca, posebno one na dobroj lokaciji s kvalitetnom gradnjom i urednom dokumentacijom, odnosno čistim papirima.
Članak objavljen u Jutarnjem listu, prilog “Nekretnine”, 02.03.2013.
