Pad cijena? Kad banke prisile investitore da im vrate kredite

Za skroman stan od 50 kvadrata (1761 €/m2), čovjek s prosječnom hrvatskom plaćom (5236 kn) mora raditi više od deset godina i pritom ne trošiti ni na što drugo. Podatak je to iz potrošačke košarice Nezavisnih hrvatskih sindikata za prosinac prošle godine. Prema njoj, hrvatski građanin mora za kvadrat izdvojiti 2,42 prosječne plaće, odnosno može mjesečno njome kupiti 0,41 kvadrat stambenog prostora.

U starim članicama Europske unije u kojima su cijene nominalno više od hrvatskih kvadrat stana može se kupiti s jednom ili 1,5 prosječnih plaća. Hrvatska u odnosu prema većini zapadnoeuropskih zemalja ima nedostupne cijene nekretnina, ustvrdila je dr. sc. Maruška Vizek s Ekonomskog instituta u Zagrebu u istraživanju koje je objavila u Reviji za socijalnu politiku.

Priuštivost stana, objašnjava, jest sposobnost da se stan plati a da to plaćanje ne uzrokuje financijske teškoće. Koliko će, pak, stan biti priuštiv ovisi o odnosu cijene nekretnina i dohotka. Dr. Vizek analizirala je te odnose za četiri stare članice EU - Austriju, Irsku, Španjolsku i Veliku Britaniju te za četiri nove - Bugarsku, Estoniju, Poljsku i Sloveniju i njihove glavne gradove te ih usporedila s onima u Hrvatskoj i Zagrebu.

Naš prosječan građanin morao je u 2008. izdvojiti 17,4 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP) po glavi stanovnika za kupnju jednog stambenog kvadrata, a Zagrepčanin čak 19,1 posto. Istodobno, stanovnik Beča morao je izdvojiti 9,5 posto BDP-a iako su tamošnji stanovi 59 posto skuplji od zagrebačkih. Stanovnik Dublina u kojem su stanovi bili 139 posto skuplji nego u Zagrebu morao je izdvojiti 11,1 posto BDP-a, uspoređuje dr. sc. Vizek.

Više od Zagrepčana morali su izdvojiti samo stanovnici Sofije - 26,6 posto BDP-a. Dostupnije stanove od Zagreba imaju čak inače preskupi London (16,1 posto) i Madrid (15,9 posto), a Ljubljančani moraju izdvojiti 14,6 posto BDP-a. Stanovi su u nas malo dostupniji kad se cijena uspoređuje s bruto plaćom, ali i po toj analizi Hrvatska je samo iza Bugarske, a Zagreb iza Sofije i Madrida, a stanovi su u Zagrebu teže dostupni nego u Ljubljani i u Londonu.

Cijene novih stanova neće znatnije pasti sve dok banke ne počnu prisilnu naplatu ili otpis kredita investitorima. Dok god im banke reprogramiraju kredite, graditelji neće biti prisiljeni na znatnije spuštanje cijena, kazala je dr. M. Vizek u razgovoru za Crozillu.com, uvjerena kako će se dogoditi vrlo brzo.

Banke su sklone reprogramiranju jer tako kredite graditeljima i dalje mogu proglašavati dobrim kreditima, što znači da za njih ne moraju izdvajati rezervacije koje im izravno umanjuju dobit. No ni banke ne mogu zauvijek izbjegavati neizbježno, a neizbježno je to da su cijene stanova i dalje previsoke za hrvatski standard te da će one kad-tad morati kredite nekim građevinarima proglasiti lošima i inzistirati na prisilnim modelima naplate i tad ćemo moći očekivati dramatičniji pad cijena, ističe dr. se. Vizek.

Dodala je kako banke oklijevaju s otpisom kredita građevinarima jer im nije u interesu da se cijene nekretnina znatnije smanje. Znatniji pad cijena pridonio bi tome da bi hipoteka, odnosno založno pravo banaka nad stanovima kupljenim stambenim kreditima, postala veća od tržišne vrijednosti tih stanova.

Večernji list, 27.1.2010.