TržiÅ¡te u Hrvatskoj je kao ÄistiliÅ¡te
05.02.2010
O tome kako se snaći u situaciji kada kriza hara po tržištu nekretnina Poslovni dnevnik razgovarao je s Dubravkom Ranilovićem, predsjednikom Udruženja poslovanja nekretnina i suvlasnikom agencije Kastel nekretnine.
Kako biste opisali stanje na tržištu nekretnina za stanovanje u Hrvatskoj? Trenutačno bih ga nazvao čistilištem. Kriza je potaknula novi aspekt gledanja, a to je da se svemu na tržištu treba pristupati individualno. Generaliziranje je nepotrebno i o svemu se na tržištu nekretnina mora razgovarati tako da postoje i dobri i loši projekti.
Kriza je promijenila pristup gledanju stvari, a to je pozitivno jer se možemo pripremiti za budućnost. Naime, tjera nas na aktivnost i na to da više ne idemo linijom manjeg otpora kao što smo to činili do sada. Kolika je realna cijena stambenoga kvadrata u Hrvatskoj?Nema realne cijene, već samo tržišne cijene, odnosno realna je cijena koju uspijete na tržištu ostvariti.
Apeliram na to da započnemo izbjegavati problem koji je postojao u proteklom razdoblju,a on je da smo stalno nešto htjeli globalizirati i uprosječivati. Primjerice, u Zagrebu se sad stan može kupiti za tisuću ih za pet tisuća eura po četvornom. Izračunati prosječnu cijenu od toga ne znači ništa.
Postojalo je previše različitih projekata i kvalitetom i lokacijom u cjenovnom razredu i takva situacija nije bila održiva. To je moglo funkcionirati jer je u prijašnjom razdoblju postojala velika potražnja. Kako je potražnja bila velika prije svega zbog dva razloga: pristupačnosti povoljnijim kreditima i akumulaciji potražnje u ratnom i poratnom razdoblju, jasno je daše takva situacija dugo, a vjerojatno i nikada više neće ponoviti.
Ipak, u koju cjenovnu kategoriju bi se mogli svrstati najtraženiji stanovi? Traže se ili vrlo jeftini stanovi ili iznimno kvalitetni stanovi, i to prije svega lokacijom. Najveći broj stanova se proda u rasponu od 1500 i 1900 eura po četvornom metru. Cijene jesu pale, tražene oko 15 posto, a realizirane gotovo 30 posto. Projekti su se i prije mogli razvijati s obzirom na kvalitetu i lokaciju i trebala je postojati veća diferencijacija između projekata. Upravo zbog toga danas se cijene konačno polariziraju i usmjeravaju tržište u pravom smjeru.
Danas je na nekim projektima cijena pala za 30 do 40 posto, dok je s druge strane cijena na nekim projektima cijena pak pala do pet posto. Kako je pad cijena utjecao na volumen tržišta? Dvojako, ali ipak pozitivno. Smanjila se vrijednost transakcija, ali da nije bilo korekcije cijena, prodaja bi se gotovo zaustavila. Što je najprije potrebno poduzeti da bi se poboljšalo stanje na tržištu nekretnina?
Hrvatskoj je potrebna stambena politika, a nju bi trebale pratiti strategije razvoja gradova i regija. Dakle, trebali bismo utvrditi što želimo u stanogradnji i kako bi se ona trebala razvijati. Jedno od osnovnih pitanja jest želimo li da primjerice Zagreb ima dva milijuna stanovnika, selo bez stanovništva ili želimo li da i ostali gradovi i regionalni centri rastu brojem stanovnika?
Što je sa socijalnom stanogradnjom dugo-.-ročno gledano, a ne da se pojavljuju određeni projekti koji samo ublažavaju nepostojanje socijalne stanogradnje. Na temelju stambene politike trebali bismo usvojiti strategiju. Naime, stanovanje nije samo biznis već je i osnovna ljudska potreba. Kakva bi trebala biti ta strategija?Prvo trebamo vidjeti u kojem smjeru ide Hrvatska.
Stambena politika bi trebala davati smjernice i upućivati kako bi se trebalo raditi u stambenoj industriji, a ne da se stvari događaju ad hoc kako tržište kaže. Dakle, trebala bi biti osmišljena prema potrebama i na duži rok. Uglavnom smatram da premalo utječemo na tržište i tako ga usmjeravamo u željenom smjeni.
Stambenom politikom odredimo smjernice i zatim nađemo način na koji ćemo te želje ostvariti u kraćem ili dužem razdoblju. Nepostojanje strategije i činjenica da se stambenom politikom bave kojekakvi stručnjaci na dnevnoj razini dovela je do zbrke. Primjerice, POS je dobar projekt, ali nije samo socijalni projekt.
Treba se dobro analizirati koji su tržišni, a koji socijalni aspekti pojedinog projekta. Imamo i novo naselje u Zagrebu, Sopnica-Jelkovec, koje je pokazalo nužnost analize prije realizacije projekta. Prije urbanizacije određene zone i ulaska u velike projekte treba postojati razdoblje tijekom kojega će se provesti transparentna rasprava.
Koje su najveće prepreke oporavka tržišta nekretnina za stanovanje u Hrvatskoj?Stambena politika je nešto što moramo donijeti u što kraćem roku. Pod hitno se mora naći izvor financiranja ne samo građana već je puno bitnije da banke i dalje nastave pratiti građevinske projekte. Ako će se promovirati samo određeni projekti ili će se forsirati projekti koji su već gotovi, silujemo tržište i tako ga opet kočimo i zaustavljamo. To je loše i za gospodarstvo i za samo tržište.
Kriza je prilika za dobivanje zdrave konkurencije. Trebamo znati prepoznati i nagraditi ono stoje dobro, a tržište mora kazniti ono što je loše. Upravo pomanjkanje financiranja ne pomaže tržištu da odradi svoj posao. Ako banke ne mogu nastaviti biti izvor financiranja, država treba naći tko može. Prema mome mišljenju država bi trebala iznaći sredstva financiranja novih projekata koji će na temelju stečenih iskustava iz starih projekta biti kvalitetniji na tržištu. Koliku krivnju snose banke za ovakvo stanje?
Banke nisu jedini krivci i ne možemo očekivati od banaka da budu socijalne. One gledaju svoj interes, a na nama i na državi je da pokušamo amortizirati njihov utjecaj koji je u ovom trenutku za tržište nekretnina najvažniji. Banke griješe što su gotovo u potpunosti zaustavile financiranje stanogradnje jer će ih posljedice toga prije ili poslije sustići.
Banke treba usmjeriti njihovoj najvažnijoj funkciji, a to je financiranje projekata u gospodarstvu. Banke u Hrvatskoj su ovisne o globalnim zbivanjima i stanju svjetskoga bankarskog tržišta pa se nedostupnost financijskih sredstava preslikava na banke koje posluju u Hrvatskoj. Novac preskupo plaćaju pa ga moraju skupo plasirati u Hrvatskoj.
Tako važan segment kao što je stanogradnja ne može se prepustiti samo tržištu. Ne smijemo tako važan gospodarski segment kao stoje stanogradnja prepusti na milost i nemilost bankama ili globalnoj situaciji. Država bi trebala postati u najmanju ruku partner bankama. Koji su to zaštitni mehanizmi?
Za takve slučajeve moramo imati financijske institucije koje će se na tržištu moći ravnopravno i konkurentno nositi s bankama ili će to biti banke pod određenim uvjetima. Činjenica je da smo previše ovisni o bankama. Morali bismo stvoriti mehanizme koji bi napravili konkurenciju među bankama i jednostavno amortizirali situaciju nedostatka novca za investiranje.
Građevinska industrija i stanogradnja su iznimno značajan dio gospodarstva. Vidjeli smo kakve su posljedice i koje su sve grane pogođene smanjenom proizvodnjom stanova i padom interesa za njih. Posljedice su nesagledive.
Poslovni dnevnik, 5.2.2010.