U zemljišnu knjigu i bez etažnog elaborata

Potrebno je maksimalno pojednostaviti postupak i jasno reći koji se dokumenti traže u postupku povezivanja i upisa stanova u zemljišnu knjigu, jer sudovi sada u praksi traže različite dokumente.

Prodajom stanova u društvenom vlasništvu prije 17 godina Hrvatska je riješila jedan problem, ali stvorila drugi, s čijim se rješavanjem još bori. Bivši stanari postali su, naime, vlasnici stanova, a time, sukladno Zakonu o vlasništvu iz 1997. godine, i suvlasnici zgrada za koje u pravilu nije bilo provedeno usklađivanje stvarnog stanja sa stanjem u zemljišnim knjigama. Zato su vlasnici stanova u otkupu privremeno upisivani u posebnu Knjigu položenih ugovora, koja je trebala biti povezana s Glavnom zemljišnom knjigom.

Iako je postupak povezivanja propisan Zemljišnoknjižnim poslovnikom još prije 12 godina, za barem 80 posto stanova izgrađenih do 1997. godine još nije proveden, jer je poslovnik polazio od ideje da se povezuje samo ono što je evidentirano u knjizi položenih ugovora, a tako se ne dobiva nekretnina sa svim atributima nužnima za pravnu sigurnost. Kako se u socijalizmu nije pridavala posebna pažnja privatnom vlasništvu, pa tako ni zemljišnim knjigama, mnoge zgrade izgrađene su na zemljištu koje se u katastru vodi kao oranica ili livada. Ima zgrada koje su izgrađene na nekoliko parcela, ili su manjim dijelom na drugoj parceli, a ima i onih koje u građevinskoj dokumentaciji imaju primjerice, četiri kata, a u stvarnosti pet. Tomu treba pridodati i sve one bivše stanare, a sadašnje suvlasnike, koji su svoje stanove proširili na hodnike, tavane ili spremišta.

Suprotna stajališta

Ključni preduvjet za upis stana u zemljišnu knjigu tako je postala izrada plana posebnih dijelova, popularno zvanog etažni elaborat, koji u pravilu izrađuju ovlašteni građevinski inženjeri, geodeti ili arhitekti. To, naravno, košta, u prosjeku između osam i 12 kuna po četvornom metru, a s obzirom da se otkupom stana vlasništvo stjecalo samim upisom u Knjigu položenih ugovora, nije bilo motiva za etažiranje, pa se to masovno nije ni činilo. Ukupni je rezultat nepovjerenje u zemljišne knjige, što je jedna od češćih primjedbi koja se Hrvatskoj postavlja i u procesu prilagodbe Europskoj uniji. Država se s tim problemom bori već više od desetljeća pokušavajući pomiriti suprotna stajališta zemljišnoknjižnih sudova i građevinskih vještaka. Vještaci, naime, žele da država nekako natjera vlasnike da stanove etažiraju i ne zanimaju ih pravne komplikacije, dok suci žele što manje komplikacija, pa i uz cijenu nepreciznosti građevinskih podataka.

Pobjedu su, čini se, odnijeli suci - sudeći prema neslužbenim informacijama o tijeku izrade pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, koji bi trebao precizirati odredbe zemljišnoknjižnog poslovnika. Najavljeni pravilnik, koji bi trebao biti uskoro završen, precizirat će novu obvezu upravitelja zgrada, uvedenu zadnjim izmjenama Zakona o vlasništvu, krajem prošle godine. Upravitelji su tada obvezani na pokretanje svih potrebnih postupaka u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njenih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama u roku od tri godine.

Jednaki omjeri

Novim pravilnikom bit će detaljno propisani postupci, ali i – što je još važnije – obvezna dokumentacija potrebna za upis stanova u zemljišne knjige. Među obveznom dokumentacijom neće biti etažni elaborat, potvrdila nam je sudska vještakinja graditeljstva Melita Bestvina koja sudjeluje u izradi pravilnika. To znači da u postupku upisa neće moći biti upisani točni omjeri suvlasništva zgrade, nego će se upisivati jednaki omjeri, osim ako je drukčije određeno međuvlasničkim ugovorom.
U vrijeme kad su stanovi otkupljeni, nitko nije tražio etažni elaborat, stoga nema govora da bi se sada vlasnike tjeralo na dodatni trošak, smatra sudac Županijskog suda u Varaždinu Damir Kontrec koji također sudjeluje u izradi pravilnika. Novi pravilnik, prema Kontrecu, treba maksimalno pojednostaviti postupak i jasno reći koji se dokumenti traže u postupku povezivanja i upisa stanova u zemljišnu knjigu jer sudovi sada u praksi traže različite dokumente. Pravilnikom se hoće izbjeći sve komplikacije koje nastaju etažnim elaboratima i uključiti u postupak upravitelje zgrada jer oni mogu biti partneri sudovima.

Vještaci pomoć upraviteljima

Kontrec, ipak, priznaje, da i takvo rješenje može stvoriti komplikacije o obvezama suvlasnika: ako svi imaju jednake dijelove, onda bi trebali plaćati jednaku pričuvu, bez obzira na površinu stanova. Ne vjeruje, međutim, da upravitelji zgrada imaju interesa otvarati tu Pandorinu kutiju, jer im ukupni iznos naplaćene pričuve ostaje jednak, bez obzira na omjere, ali ostaje pitanje hoće li to stvarati nove sporove među suvlasnicima.

Kako pravilnik ne predviđa obvezu izrade etažnog elaborata, to će se svakako negativno odraziti na planirane prihode sudskih vještaka, ali ne samo njih, upozorava Melita Bestvina. U situaciji kada je gotovo zaustavljeno projektiranje, gradnja, nadzor, kao i promet nekretninama, smanjenje prihoda vještaka smanjit će i porezne prihode države. Ipak, za vještake nije sve izgubljeno, vjeruje Melita Bestvina, jer su i u dosadašnjim postupcima, kad međuvlasničkim ugovorom nisu bili određeni suvlasnički omjeri, upravitelji pozivali vještake za njihovo utvrđivanje, poglavito radi rješavanja troškova održavanja zgrade. S obzirom na to da bi upravitelji trebali znatan dio svog vremena trošiti na sređivanje i prikupljanje svih brojnih priloga za upis nekretnine, Melita Bestvina smatra kako će u cilju racionalnog i efikasnog rješavanja tih pitanja morati angažirati vještake građevinske i geodetske struke. Posebno to vrijedi zbog predloženog članka 8. pravilnika, koji predviđa da se na raspravu pred zemljišnoknjižnim sudom pozovu i druge osobe koje svojim stručnim znanjem mogu pomoći sudu u donošenju odluke.

Iz kontakata s dijelom upravitelja vještakinja Bestvina je, kaže, doznala da će mnogi i dalje angažirati vještake jer jednostavno ne stignu i ne znaju veći dio novih zaduženja koje im je postavljen zadnjim izmjenama Zakona o vlasništvu. Tako bi vještaci mogli od upravitelja naplatiti barem dio prihoda koji će izgubiti ukidanjem obveze izrade etažnog elaborata. Hoće li taj dio upravitelji, kako se nadaju, naplatiti od suvlasnika zgrada, ovisi i o ugovorima koje su s njima sklopili.

Privredni vjesnik, 15.2.2010.