Cijene stanova morat će padati

Silazni trend cijena nekretnina nastavit će se i u 2010. godini. Tržište nekretnina još nije dotaknulo dno, a godina koja je pred nama za sve sudionike građevinskog sektora bit će iznimno teška. Takve ocjene i predviđanja nude odreda svi analitičari i poznavatelji tržišta nekretnina, a za razliku od prošle godine, trenutačno je teško naći one koji tvrde da cijene nekretnina neće ili ne mogu padati.

Prognoze nisu optimistične, a analitičari se razilaze jedino u tome koliki će biti pad. Pesimistična predviđanja ponajprije se odnose na stanove jer u tom segmentu postoji najviše neprodanih nekretnina.

Nagađalo se da je riječ o oko 10.000 neprodanih stanova u Zagrebu, no anketa HGK pokazuje da bi ta brojka mogla biti i znatno veća. Naime, od 2.218 anketiranih hrvatskih tvrtki koje se bave stanogradnjom, na poziv HGK da prijavi broj neprodanih stanova, odazvalo se samo njih 57 i prijavilo 2.315 neprodanih stanova, površine od oko 152 tisuće četvornih metara.

Iako su se na anketu odazvale uglavnom velike građevinske tvrtke, dok one manje nisu prijavile podatke o neprodanim stanovima, iz spomenutih brojki neminovno se nameće zaključak daje broj neprodanih stanova znatno veći od prijašnjih procjena, budući da čak 2.161 tvrtka nije prijavila koliko joj je novca zaleđeno u nekretninama. Logično je stoga očekivati da će zbog prevelike ponude stanova i istodobno premale potražnje doći do daljnjeg pada cijena. To se svakako ne odnosi na sve stanove, jer će i u tom segmentu biti onih koji će kroz krizu proći neokrznuto i zadržati cijenu.

U 2010. godini svakako bi trebale izaći na vidjelo razlika između kvalitetnih i nekvalitetnih nekretnina, odnosno trebalo bi doći do kristalizacije tržišta jer nije moguće da kvadrat, bez obzira na kvalitetu, imaju istu cijenu - kaže Željka Jurleta iz Odnosa s javnošću nekretninskog portala Crozilla te dodaje da su posljednjih nekoliko mjeseci cijene već pale, no da oglašivači još ne priznaju pravu cijene kako bi pri prodaji mogli dobiti što više novca.

Cijene stanova u Zagrebu pale su 20-ak posto, a realizirane između 20 i 40 posto. Tako se za stan u sjevernom dijelu Zagreba tražila cijena od 2.800 eura za četvorni metar, a sada su na tržištu po cijeni od 1.800 do 2.000 eura. U konačnici se prodaju i za 1.700 eura. Doduše, kvalitetnim nekretninama na dobrim lokacija cijene i dalje rastu.

U Dalmaciji je situacija slična kao i u Zagrebu. Cijene u Splitu su pale 20 do 25 posto, pa je četvorni metar pojeftinio čak 500 do 600 eura objašnjava Ivan Bižanović, vlasnik agencije za promet nekretninama Lika nekretnine, koji smatra da će se najveći pad dogoditi u drugoj polovini godine. - Prošlu godinu trebalo je iskoristiti za stvaranje pretpostavki kako bi se preživio udar u 2010. godini.

Kriza će dosegnuti nevjerojatne razmjere u drugoj polovini sljedeće godine, a do kraja godine bankrotirat će 40 posto građevinara. Osim problema u malim i srednjim tvrtkama i veliki strahuju od propasti. Cijene stambenih kvadrata dugo su previsoke, no za neke će biti prekasno da spuste cijenu - pesimističan je Bižanović.

Veliku ulogu u održavanju cijena nekretnina na postojećim razinama, smatra Maruška Vizek, s Ekonomskog instituta, imaju banke jer im pad cijena nije u interesu. Cijene nekretnina u 2010. godini stoga neće ovisiti samo o tržištu već u velikoj mjeri o poslovnoj politici banaka - hoće li nastaviti reprogramirati kredite građevinara ili će ih otpisivati. - Do znatnijeg pada cijena stambenih nekretnina neće doći dok banke ne počnu otpisivati problematične kredite građevinskim investitorima.

Banke su sklonije reprogramiranju kredita jer na taj način kredite građevinarima i dalje mogu proglasiti dobrim kreditima, što znači da za njih ne moraju izdvajati rezervacije koje im neposredno umanjuju dobit. No, ni banke ne mogu zauvijek izbjegavati neizbježno, a neizbježna je činjenica da su cijene stanova i dalje previsoke za hrvatski standard.

To znači da će banke kad-tad morati proglasiti lošima kredite nekim građevinarima i inzistirati na prisilnom modalitetu naplate. Tek tada možemo očekivati dramatičniji pad cijena - prognozira Vizek. S otpisom kredita banke su dosad oklijevale jer bi to u konačnici rezultiralo znatnijim padom cijene nekretnina, što bankama nikako nije u interesu.

Naime, veći bi pad cijena značio da bi hipoteka, odnosno založno pravo koje banke ostvaruju nad stanovima kupljenim stambenim kreditima u prethodnih nekoliko godina, bilo veće od tržišne vrijednost stana. A oduzimanje stana neplatišama i gomilanje nekretnina u vlasništvu, nikako nisu u interesu banaka. Upravo zbog toga teško da će doći do velikog loma cijena nekretnina, što će razočarati sve koji očekuju da će u Zagrebu moći lako kupiti stan za 1.000 eura po kvadratu.

Za razliku od stanova, tržište poslovnih prostora u sljedećoj će godini biti relativno stabilno. Najbolje će proći oni koji iznajmljuju visokokvalitetne prostore, iz tzv. A kategorije. Očekuje se da će stopa nepopunjenosti takvih poslovnih prostora biti manja od tri posto. S druge strane, s obzirom na to da će takvi visokokvalitetni uredi apsorbirati potražnju, smanjit će se popunjenost ureda B i C kategorije i posljedično će doći do laganog pada cijene najma. Ipak, ukupno gledano, segment ureda bit će najstabilniji u 2010. godini.

Relativno dobro držat će se i trgovački centri. To se prije svega odnosi na starije i etablirane trgovačke centre, budući da sa zakupcima imaju potpisane višegodišnje ugovore. Novootvoreni trgovački centri već su spustili cijenu najma, a pritisak na cijene bit će prisutan i kad je riječ o trgovačkim prostorima u centru grada.

Cijene zakupa u te dvije kategorije trgovačkih prostora past će, prema procjenama stručnjaka, između pet i 15 posto. Naravno, to se ne odnosi na strogi centar, koji će i dalje imati relativno stabilne cijene. Rastuća nezaposlenost i opća ekonomska nesigurnost drastično su utjecale na pad potražnje za nekretninama u prošloj godini. Tome su sigurno pridonijele i visoke bankarske kamate i stroži uvjeti odobravanja kredita, pa je podatak daje pad prodaje nekretnina u 2009. godini iznosio oko 40 posto sasvim očekivan.

S obzirom na to da se još ne vide naznake ekonomskog oporavka, takva loša situacija dodatno će se produbiti.Zbog svega navedenog građevinari su zaustavili brojne planirane projekte i trenutačno se uglavnom dovršavaju objekti početi još 2007. godine. Da se sve manje gradi moglo se vidjeti i iz podataka o obujmu građevinskih radova, koji je prvi put u drugoj polovini 2009. godine zabilježio pad.- Kad se dovrše projekti početi 2007. godine, tržište će doživjeti pravi pad aktivnosti u stanogradnji, veći od 30 posto.

Silazni se trend neće zaustaviti sve dok se ne prodaju već sagrađeni stanovi, što ovisi o mjerama Vlade i bankama, koje bi trebale potaknuti kupnju stanova. U tijeku su razgovori pri Vladi o unaprjeđenju prodaje stanova kao i dogovori s EBRD-om o kreditu od 200 milijuna eura za nastavak gradnje autoceste prema Sisku i Dubrovniku i mostu preko Drave, što bi umnogome popravilo ove negativne trendove.

Kako hrvatsko graditeljstvo s 150.000 zaposlenih i oko 50.000 djelatnika u usko povezanim djelatnostima predstavlja lokomotivu cijeloga gospodarstva, nužno je žurno uključivanje svih nadležnih ministarstava, Hrvatske banke za obnovu i razvitak, Agencije za promicanje izvoza i ulaganja kao i cijele Vlade RH na zaustavljanju propadanja graditeljskih tvrtki i još većem otpuštanju radnika - kaže Rudolf Rom, direktor Sektora za graditeljstvo i komunalno gospodarstvo pri HGK-u.

Skraćenje rokova plaćanja izvođačima radova na projektima kojima je javni sektor investitor, utjecaj na bankovne institucije kako bi olakšale dobivanje kamate na dulji rok te jamčile maksimalnu visinu kamata samo su neki od načina, smatra Rudolf Rom, kojima bi Vlada mogla pomoći građevinskom sektoru. On predlaže i da se PDV plaća prema naplaćenim, a ne prema izdanim računima te da Vlada inicira snižavanje cijena kod stanograditelja.-

Ujedno, o rezultatima ankete izvijestili smo ministricu Marinu Matulović Dropulić te očekujemo daljnje aktivnosti na poboljšanju uvjeta prodaje neprodanih stanova, plaćanje izvršenih radova u javnom sektoru, ali i osiguranje sredstava za novi ciklus gradnje u manje projekte koji brže vraćaju uloženi novac ispričao je Rudolf Rom. Svi involvirani u poslove s nekretninama jedino u intervenciji države vide spas građevinskog sektora.

Uza smanjenje komunalnih davanja i plaćanje PDV-a po naplaćenim, a ne izdanim računima, najčešće mjere koje se prizivaju su subvencioniranje kamata na stambene nekretnine i osnivanje garancijskog fonda koji bi građanima jamčio tri do pet godina fiksne kamate na kredit. No, ne slažu se svi s takvim potezima.

Maruška Vizek smatra da je intervencija države u tržište nekretnina na način da se potiče prodaja novosagrađenih stanova prema sadašnjim cijenama posve suluda ideja. Svako neposredno uplitanje države na tržište nekretnina u ovoj bi situaciji zaledilo cijenu nekretnina na sadašnjim razinama, što dugoročno može imati negativne posljedice na kupnju nekretnina, na buduću ponudu, a i potražnju.

Tržište nekretnina treba pustiti da se iščisti jer će ono samo kazniti investitore i građevinare koji su u svoje pothvate ušli s rizičnim i nekvalitetnim projektima te čiji stanovi zapravo ne vrijede taj novac - zaključuje Maruška Vizek. Ona smatra da bi država trebala promijeniti politiku sadašnjega poreznog sustava koji kroz porezne olakšice potiče potražnju za stambenim prostorom i stjecanje vlasništva nad nekretninama.

Također, Vlada bi trebala relaksirati urbano planiranje, čime bi učinila ponudu građevinskog zemljišta elastičnijom, što bi u konačnici pojeftinilo stambenu gradnju i snizilo cijene nekretnina. Njezine opservacije najvjerojatnije će biti uvažene, jer je pomoć države građevinarima, unatoč brojnim najavama, više nego upitna.

Još prošle godine bivši premijer najavljivao je subvencije na kamate za stambene kredite, isto je najavljivao i zagrebački gradonačelnik, ali ništa se od navedenog nije obistinilo. I osnivanje Interventnog fonda za pomoć poduzećima u Hrvatskoj debelo kasni, pa je teško očekivati da će Vlada brzo osmisliti nekakav oblik pomoći za građevinare.

S obzirom na dosadašnju brzinu u povlačenju antirecesijskih poteza, ne bi nas iznenadilo da se tržište nekretnina samo po sebi počne oporavljati prije nego što država priskoči u pomoć tom sektoru.

Lider, 28.1.2010.